И еще один момент. В нашей стране главная проблема не выиграть суд, а то как и какой ценой добиться исполнения судебного решения. Я в своей жизни судился два раза. Первый со страховой компанией, а во второй раз со строительной-небезъизвестной СУ-155. В обоих случаях суд выиграл, а вот исполнения решений в первом случае добился через год, а во втором через 4месяца (и это при условии, что во втором случае мы пришли к мировому соглашению).
Я это к тому, что прежде чем судиться надо четко для себя понять, что ты хочеш получить, и готов-ли ради этого тратить свое время и деньги (последнее впрочем компенсируется)
А в нашем случае помоему вообще действует принцип "ненавреди", ведь какими способами можно добиться желаемого результата. Можно обратиться в прокуратуру, она проведет проверку, наложит арест (через тот-же суд) на имущество застройщика, в том числе и землю,в целях и до момента начала работы застройщика в соответствии с 214Ф.З. Можно обратиться в суд, вы его безусловно выиграете,но результат практически такой-же, арест в целях исполнения судебного решения. И ведь вопрос то в том, что нам то как раз этот арест и ненужен, ведь нефакт, что застройщик сможет в полном объеме работать по 214 Ф.З. , ведь для работы в соответствии с 214 Ф.З. одной гос. регистрации договоров недостаточно. Я не утверждаю что события будут развиваться именно по этому сценарию, но ИМХО перед тем, как что то сделать нужно хорошенько все взвесить.

Вот, вот! Семь раз отмерь....

Т.е. Застройщик построенные дома может и не передавать тем, кто дал на их постройку деньги?

Да и ще так просто согласился отказаться от неустойки или как те требования назвать возможно. Какая-то нелепая история.

Кстати 214-ый как раз и ставит строителей в позу раком и вынуждает работать не по закону. А по поводу регистрации договоров -- наверное Застройщик сам теперь будет инициатором их регистрации...

А как не скоро получит ЛЮБУЮ макулатуру даже по простейшему объекту -- зная на собственной опыте. Договор на землю, например, в моем случае не заключен, хотя объект строился 2 года и фунциклиркет уже 4. а госструктуры не могут никак отмерить и оформить.
Кадастровый паспорт оформляется долго? Да. Долго. А Вы пробовали это сделать? Знаете как? Подскажите Застройщику и помогите тем самым себе.
Хотя все написанное не является призывом отказываться от предъявления законных требований к Застройщику.

Получается, что так. Раз договор не имеет силы, то по Гр. кодексу стороны возвращаются к первоначальному состоянию - т.е. инвестор обратно получает свои деньги, а застройщик - построенный коттедж. Другое дело, что при текущем раскладе ни тот, ни ни другой наверное в этом не заинтересованы.

ну мы не знаем всей информации. Может ему нужны были деньги, а застройщик пригрозил в случае требований неустойки затянуть процесс на год-другой. Вот и пришли в итоге к такому компромиссу.

Тем более за каждый случай продажи не по 214-ФЗ он может быть оштрафован на сумму от полмиллиона до миллиона рублей.
А ему еще бОльшую часть участка в 220 га застраивать и продавать.

Я как минимум хотел бы каких-нибудь объяснений от застройщика - мне он письменно отвечает, что договор в силе и не требует гос. регистрации, а на суде признаёт их ничтожными, и потом еще ссылаясь в проектной декларации на 214-ФЗ


Передо мной пока он ничего не выполнил из обещанного - вместо межевания земли во втором квартале 2010 он передаёт ее в ЗПИФ (может кстати и из-за возможных проблем с продажами не по 214-ФЗ?), вместо сдачи дома в августе 2010 по телефону мне говорят что дом мой еще не готов (при этом я получаю уже ВТОРОЕ письмо от застройщика о якобы готовности моего тауна). А тут еще признание самого договора не имеющим никакой силы.

Из всей это "бодяги" (иначе не назвать) я понял , что это обычная конкурентная борьба. Наезд. Вредительство. С совпадением интересов отдельных личностей и контор. Был ли на самом деле этот Никифоров? Если был, то должен был получить долю от тех самых вредителей за свои иски и прочее. Все делается только за бабки. Не более. Наверняка история "глыбже"....

ТОЧНО!!! Такое впечатление, что господин ivan iv -"засланный казачек"! Надев маску "борца за справедливость и законность" на самом деле, потихонечку "подкладывает свинью" не понимая, правда, что не столько застройщику, сколько самим инвесторам!
Поясню- господин говорит, что никого ни к чему не призывает... Вот Никифоров, действительно никого, ни к чему, не призывал-безо всякой возни "в прямом эфире", пошел и решил свои проблемы с застройщиком, (лично, без форумов, и "капанья на мозги" сразу в нескольких ветках, особо нервным гражданам), а вот зачем господин ivan iv эту шумиху затеял и вывалил все это (в том числе и бедного Никифорва) не трудно догадаться! Все знают как у нас дела решаются-было бы за что зацепиться-и пошло и поехало... инспекторы, надзирающие, поверяющие, проверяющие проверяющих! Если следовать логике господина ivan iv, давайте, побежим с жалобами, в прокуратуру, в суды, в инстанции, конечно, нарушения найдутся (где и нет?) застройщик работать перестанет, штрафы будет платить, адвокатам, проверяющим - наезжающим... А чьими деньгами? Да нашими же, на которые сейчас, строятся наши же дома, к нашим же домам подводятся коммуникации...Пока, застройщик как-то, но свои обязательства пед инвесторами выполняет - дома строятся и сдаются, многие уже сделали ремонты и живут (пусть есть и нарушения по срокам, и гарантийные письма), но стройка не стоит, не заморожена, а проблемы решаются и застройщик не прячется от инвесторов, а старается их решить (в этом я убедилась на собственном опыте)! Так что, у нас руки чешутся - помешать? Может ivan iv что-то от этого и обломиться, кто знает, только не нам , а мы будем со своими правильными бумажками годами дожидаться своего жилья, митинговать, бегать по судам... О нас, в этой ситуации будут думать меньше всего! Так что прежде чем становиться по флаги господина ivan iv, ПОДУМАЙТЕ!

В довершению к сказанному, рекомендую посмотреть информацию о многострадальном поселке "Золотые Купола", который начали строить еще то-ли в 2004, то-ли 2005 году:
(особенно ivan iv - его четыре с половиной месяца - ерунда)

http://www.zolotkupola.lact.ru/

http://www.youtube.com/watch?v=SJbCkzqAeYU...player_embedded

Вот уж действительно "вести с поля боя", что же, сочувствуем... (Им бы проблемы ivan iv!)

во-первых, я не засланный казачок.
во-вторых, достаточно было бы застройщику выполнять свои обязательства по договору в срок, да и как-то привести свои договоры в соответствии с действующим законодательством - и не было бы и истории с Никифоровым, и моей ссылки на эту историю.

а я думал - что это застройщик подкладывает, подписывая с инвесторам ничтожные договоры.


Да я не только говорю, что не призываю, я и в самом деле не призываю. Я уже попросил Вас (в ответ на Ваше заявление выше) процитировать, где именно я призывал к гос. регистрации договоров, Вы видимо моей цитаты привести не смогли?

(Да и вообще, на мой взгляд приписывать кому-то слова, которые он не говорил - не самая конструктивная позиция)

можно вместо догадок спросить меня - а я отвечу, что я считаю информацию о том, что сам застройщик признаёт наши договоры ничтожными, более чем важной, и этой информацией на мой взгляд стоит обладать и другим инвесторам, чтобы самим принять решение.


Я не высказывал логики о том, чтобы бежать с жалобами в прокуратуру и суды. Я писал о том, что у инвесторов есть выбор - как именно им поступить, имея на руках ничтожный договор от застройщика. А дальше уже пусть каждый решает за себя самостоятельно.


А у меня другой опыт. Дом две зимы простоял без крыши, земля в нарушение договора уже более полугода не размежёвана и передаётся без моего согласия в ЗПИФ , сдача дома мне задерживается почти на 5 месяцев, если не более.

По поводу непрятания - я уже второй раз от застройщика получаю письменно (с уведомлением о вручении) заявление о том, что мой таун готов, но уже второй раз по факту оказывается что это не так.

И повторюсь про землю - ну ясно же было, что шила в мешке не утаишь, и что первому участку третьей очереди станет известно о нарушениях сроков по межеванию. Но застройщик вместо того, чтобы самому об этом сообщить, о срыве сроков по части договора со своей стороны, предпочитал замалчивать проблему до последнего. И в итоге вместо решения проблемы и передачи нам земли, она выводится в ЗПИФ, о чём нас просто уведомляют и ставят перед фактом.

Кстати, нашими дома станут только тогда, когда на них будут оформлены свидетельства о собственности.

Опять же, я никого не призываю под свои знамёна. Тем более я сам еще не решил, как именно поступлю.
А о том, что надо бы подумать, как именно поступать, я и сам писал ранее.

а сам инвестор ivan-iv сам себе свина подложил, подписав договор. Теперь он не хочет получить то, что ему вроде как могут дать. А могут и не дать -- как он сам признает. Т.е. этот человек из разряда уже известных деятелей.
Да. застройщик не выполняет что-то в срок. Но не видел ни одного строителя, который бы все сделал в срок. Даже за те доли, которые обламываются на всероссийской стройке в Сочи, в срок сдано будет далеко не все. Это точно.



"Кстати, нашими дома станут только тогда, когда на них будут оформлены свидетельства о собственности."

Уже была дискуссия на эту тему.

Не буду спорить с господином ivan iv, может он и на самом деле такой наивный, что думает что регистрация договоров и 214-ФЗ спасут его ото всех бед!
Увы! Вот мнения тех, кто так или иначе сталкивался с подобными проблемами:

http://forum.bn.ru/index.php?showtopic=44174

http://www.romma.ru/ru-act-viewAnswer-idQstn-41540.html

Высказывание одного товарища на утверждение "В случае же договора по 214 ФЗ, я имею законное право обратиться к государству для урегулирования вопроса" мне особенно понравилось поэтому процитирую его:
"Право Вы имеете, это точно. Анекдот помните "Я имею право? Да, имеете. Так значит я могу? Нет, не можете". Только государство Вас пошлет, поскольку государство в любом случае ни за что не отвечает и согласно ФЗ 214 тоже. У вас есть единственное и не оспариваемое никем право - отдать деньги застройщику и молить бога, чтобы он все построил, а не взял деньги себе на личные нужды. Поищите поиском хотя бы про Южное Тушино, это свежая сегодняшняя ситуация. 10 миллиардов растворились в воздухе, почти ничего не построено, а тот кто взял деньги и ничего не построил по-прежнему лучший друг московских властей. Если Вы надеетесь, что 214 закон Вас спасет от чего либо, то будете за такие надежды жестоко наказаны. Поиск еще никто не отменял, гляньте и убедитесь, что 214 закон даже применить в полной мере нельзя, так все ловко придумано"
Или вот: "Не занимайтесь мазохизмом - ищите давнего проверенного застройщика в том месте, в котором Вы бы хотели жить, покупайте у него хоть по преддоговору, хоть по векселю - все равно рисков меньше чем у неизвестного, с 214 - напомню, что самые лучшие договора в свое время до 214 закона были у Социнициативы, а самые поганые у ДСК1 и Су-155 с ПИКом. Работать по ФЗ 214 - это иллюзия, которая ничего не гарантирует. Строгость законов в РАШЕ компенсируется необязательностью их исполнения. А еще лучше - если Вы уж полный профан в этом вопросе, обратитесь к профессионалам, по рекомендации лучше всего, иначе потеряете все по 214 ФЗ :loll:
А вот мнение о 214 ФЗ экспертов, профессионалов, строительного бизнеса:

Не все то золото…

Увы – замечательный закон вовсе не панацея от всех бед, с которыми может столкнуться дольщик.

Как ни парадоксально, но при использовании 214-го закона в условиях кризиса повышается риск «недостроя». «Закон приняли, когда считалось что застройщики купаются в деньгах. Если на растущем рынке, с высокой маржинальностью и меньшими рисками для застройщиков, компаний-смельчаков становилось все больше (особенно на региональных рынках), то сегодня они жестоко наказаны разразившимся кризисом. Сейчас все против того, чтобы работать по этому закону», - утверждает Иван Романов, управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция».

Например, объясняет эксперт, кризис может заставить застройщика строить больше квартир, чем было запланировано ранее, т.к. квартиры меньшей площади более востребованы в данный момент. В этом случае мобильность застройщика обеспечивает клиентам продолжение стройки, а 214-й закон, напротив, связывает и порождает риски долгостроя.

Другой пример: закон запрещает застройщику переносить деньги, внесенные дольщиком за один объект, на стройку другого, что в новых экономических условиях невыгодно. Да, вкладчики действительно могут быть уверены, что все деньги, которые они заплатили, вложены в этот самый «недострой». «Спасет ли такая уверенность клиента? Будет ли он рад тому, что застройщику начислят пени, которые тот вряд ли сможет выплатить, и в связи с этим спросит себя: «А стоит ли мне вообще достраивать объект?» Логика 214 закона правильна и вполне понятна, но получается, что в ситуации нестабильного, дефицитного с точки зрения денег рынка, закон становится неэффективным», - резюмирует Иван Романов.

Анастасия Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости WELHOME, обратила наше внимание на некоторую зыбкость понятия «гарантийный срок»: «застройщик освобождается от ответственности, если докажет, что недостатки возникли из-за нормального износа объекта, нарушения требований технических и градостроительных регламентов, ненадлежащего ремонта, проведенного дольщиком. А это довольно легко доказать, учитывая, например, любовь дольщиков к всевозможным «переделкам». Кроме того, дольщику предоставлено право назначать застройщику разумный срок для устранения недостатков. Но что такое «разумный срок», и как он определяется дольщиком, непонятно. Получается, что дольщик имеет возможность на глаз определять недостатки в строительстве и назначать любой срок для их устранения».

Имеется еще один любопытный момент, о котором говорит Дмитрий Отяковский коммерческий директор ГК «Пионер».Договор долевого участия иногда содержит нюансы, которые нивелируют все плюсы. Компания может на голубом глазу заявить, что продает квартиры по 214-у, но при этом не регистрировать договоры. Людям объясняют, что сначала все квартиры продадут, а потом договоры «скопом» отнесут в регпалату. А по закону, договор вступает в силу только с момента его регистрации. «В данном случае отсутствие регистрации означает, что не выполнено одно из важнейших требований к застройщику – по сути, договоры недействительны. Так что сам по себе договор долевого участия не снимает проблем», - заключает эксперт.

С тем, что договор может быть составлен довольно хитро, согласна и Ольга Якуничева старший менеджер отдела вторичного жилья ЗАО «Русский дом недвижимости»: «В моей практике такой случай был – пенни человек отсудил. Хотя, обычно договоры составляются так, что у застройщика на случай срыва сроков есть лазейки. Например, конкретные сроки с датами вообще не указываются. Юристы уже научились делать девелоперам проекты договоров с учетом 214-го закона, по которым очень сложно предъявить материальный иск».

Нелюбовь застройщиков

По закону «Об участии в долевом строительстве…» в Москве отважились работать единицы смельчаков. «Юмор» ситуации заключается в том, что застройщики и рады бы трудиться в отечественном правовом поле, да закон составлен таким образом, что ему не всегда можно соответствовать.

Пример из практики компании приводит Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер»): «Мы подготовили полный комплект документов, соответствующий требованиям 214-го ФЗ, по одному из наших объектов и сдали в регистрационную палату. Нам отказали в регистрации по единственной причине: одно из требований закона заключается в том, что у застройщика обязательно должен быть зарегистрированный договор аренды земельного участка. Опять же, по нашему законодательству регистрации подлежат земельные договоры, заключенные на срок более года, а так называемые «короткие» договоры никак не регистрируются. У нас же договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев. Такой договор был заключен с нами именно по инициативе властей. Тем не менее, согласно ФЗ № 214 это - несоответствие закону. Сейчас мы занимаемся переоформлением договора аренды земли на более длительный период. Но этот процесс занимает от 6 до 9 месяцев, поэтому не исключаю, что мы быстрее достроим, чем приведем проект в полное соответствие с законом».

Эксперт приводит ситуацию и покруче. Если строительство ведется на федеральной земле, на основе федерального контракта, то инвестор просто не может получить статус застройщика, и соответственно, продавать квартиры по договорам долевого участия не может по определению. И это распространенное явление, на сегодня, в Москве работают десятки таких компаний. И, по данным Отяковского, более % объектов продаются по предварительным договорам.

Так что охотников работать по 214-му закону, утверждают наши собеседники, становится меньше и меньше! Особенно, в условиях кризиса.

«214-й предполагает очень сложную процедуру внесения изменений в проект – дополняет Иван Романов («Мосстройреконструкция») - Если застройщик опубликовал проектную декларацию, но в ходе строительства понял, что рационально внести какие-то изменения, для этого он обязан получить согласие всех, кому раньше уже продал квартиры. А продав хотя бы одну квартиру, застройщик лишается права в дальнейшем продавать остальные площади на других условиях, в частности, по более низкой стоимости. Поэтому при снижении цен или каких-либо значительных скидках, компании рискуют встретить у себя на пороге очередь дольщиков, требующих свои деньги. Это одна из самых главных проблем, которые сейчас испытывают застройщики, работающие по 214 закону».

Но самая важная проблема, – согласование документов на строительство с госорганами. 214-й закон не определяет никаких сроков таких процедур, а ведь именно из-за долгого согласования часто срываются сроки сдачи всего объекта и, значит - девелопер вынужден платить неустойку с первого дня просрочки, а дольщик имеет право сразу же расторгнуть договор.

В то же время при просрочках платежей по договору долевого участия застройщик может его расторгнуть только по истечении трех месяцев, а подавать в суд на расторжение договора возможно только, если дольщик нарушит срок внесения платежа более трех раз за год. Поэтому застройщики требовали изменения закона и сегодня поправки обсуждаются в Государственной Думе, но будет ли достаточно вносимых изменений?

«Поправки позволят сделать работу по 214 закону более привлекательной для девелоперов. Но, что у первоначального варианта, что у обновленного и доработанного, - главным слабым местом останутся практически неконтролируемые сроки согласования документации», - подчеркивает Сергей Баранов («Пересвет-Девелопмент»). Таким образом, даже исправленный 214 закон не будет использоваться застройщиками, если согласования не станут более быстрыми и регулируемыми.

Однако в тех регионах, где госорганы работают быстро, 214-й закон используется довольно активно, например, в Калуге за последний год по нему работали около 50% компаний.

Резюме журнала Metrinfo.Ru

Итак, представители строительных компаний объяснили нам слабые стороны 214-го закона, которые особенно выпукло проявляются во время кризиса. Закон не спасает от долгостроя, несмотря на прописанные в нем санкции, не дает девелоперу возможности маневрировать, и никак не влияет на сроки согласования документации с чиновниками.

И еще немного о 214-ФЗ:
Выдержки из интервью с генеральным директором компании «Пионер» Александром Погодиным в газете "Недвижимость и строительство Петербурга" от 15.01.11:

- Возвращаясь к 214-му: закон и в сегодняшнем виде не слишком учитывает интересы застройщика...

– У него другие задачи…

– Да, конечно. Основная цель — защитить интересы дольщиков. Но если эту задачу реализовать однобоко, без учета сложности процесса, у строителей возникает вопрос: а надо ли вообще строить в таких условиях?

Как можно, например, вводить санкции за нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию и одновременно — не предусматривать никаких рычагов, позволяющих застройщику влиять на ситуацию (в отношениях с администрацией, с монополистами)? Казалось бы, что может быть проще денежного договора: заплатил — получи мощности. Но ведь и этого не происходит.

– Может быть, проблема в том, что застройщики боятся судиться — с тем же «Ленэнерго», например?

– Да, такой позиции придерживаются многие фирмы. И мы считаем ее в корне неправильной. Тому, кто первым будет пробивать стенку, придется несладко. Но это необходимо сделать.

Самое главное в споре, как говорил Жванецкий, это вовремя перейти на личности

Если Вы хотите узнать, что именно я думаю по поводу 214-ФЗ, то может проще спросить меня об этом, чем гадать о чём же я думаю, а потом на основе этих догадок делать обо мне выводы?

Я не утверждаю, что это спасёт от всех бед. Я лишь показал примером Никифорова, что без этой регистрации наши договоры никакой силы не имеют. Это и сам застройщик признал.

К тому же ему еще застраивать и продавать оставшуюся часть 220 га. Рано или поздно вопрос о ФЗ-214 станет жестче, чем в деле Никифорова или в нашей дискуссии на форуме. И что застройщик собирается предпринимать, и как быть с договорами, которые он сам признаёт ничтожными -я хотел бы от него услышать.

И ту же землю я бы хотел или получить по договору в собственность или вместо ЗПИФа передать в мой залог. Это и цели застройщика выполнит - убережёт от декларируемых им рейдерских захватов , и мне будет спокойнее. (это я написал для возвращения к теме данной ветки )

К чему весь этот чёс? Никто не вправе и не будет заставлять Вас приобретать (получать) домик. Думаю, что Застройщик без проблем вернет Вам деньги, чтобы Вы смогли их снова вложить, снова подписав точно такой же договор, как и в Мечте или подобный.

Все верно, если есть закон - его надо выполнять. Все мы знаем что даже самый "завалявшийся в архиве" закон может ударить очень больно... Как по Инвестору, так и по Застройщику.