Пятихатки, Кто купил отзовитесь... Опции

[панечка]

Друзья! Собираемся купить квартиру в пятихатке (115кв.м) Вопросов столько аж сомнения закрадываются.
Во - первых, если у нас земли как таковой при покупке квартиры нет, то и земельный налог нас тоже не касается?

Как лучше офопрмлять квартиру? самостоятельно или платить 15 000 застройщику? ( Просто видела на форуме что часто когда застройщик оформляет то очень много ошибок в документах: завышенная сумма инвентаризационная на квартиры , и куча косяков даже с указанием категорией жилья) . Т

ем кто уже оформил собственность подскажите что у вас в документах написано? И какая у вас ставка налоговая на имущество?? По поводу документов на собственность нам агент в четверг ( 14.02.14) сказал что в мае мол на вторую очередь будут все бумаги готовы. Надеемся это правда.

[altao]

Друзья! Собираемся купить квартиру в пятихатке (115кв.м) Вопросов столько аж сомнения закрадываются.
Во - первых, если у нас земли как таковой при покупке квартиры нет, то и земельный налог нас тоже не касается?

Как лучше офопрмлять квартиру? самостоятельно или платить 15 000 застройщику? ( Просто видела на форуме что часто когда застройщик оформляет то очень много ошибок в документах: завышенная сумма инвентаризационная на квартиры , и куча косяков даже с указанием категорией жилья) . Т

ем кто уже оформил собственность подскажите что у вас в документах написано? И какая у вас ставка налоговая на имущество?? По поводу документов на собственность нам агент в четверг ( 14.02.14) сказал что в мае мол на вторую очередь будут все бумаги готовы. Надеемся это правда.

Почему земли нет. Земля приобретается в собственность (если это не мансарда).
Оформление: платили 15000, т.к. не уверены были, что сами все правильно оформим (жилье+земля)
Завтра посмотрим, что написано в документах на собственность. Что именно интересует?

[панечка]

Почему земли нет. Земля приобретается в собственность (если это не мансарда).
Оформление: платили 15000, т.к. не уверены были, что сами все правильно оформим (жилье+земля)
Завтра посмотрим, что написано в документах на собственность. Что именно интересует?

Мыкак раз рассматриваем покупку мансардной квартиры вот и интересуемся. А вообще если вам не сложно можете отсканить документы или напишите что у вас написано в графе инвентаризационная стоимость жилья ( это вроде в тех паспорте БТИ прописывает) и категорию жилья ( а то малоли у вас там не жилое помещение а какое то другое указано. И еще вопрос по заселению. если мы проплатим квартиру то с какого момента можно вьезжать чтобы ремонт начинать и с какого момента будет начисляться квартплата? Кстати какая управляющая компания в 9 квартале нас будет обслуживать и какие там тарифы на оплату? У вас уже счета приходили? Просто интересно сколько за такую хатку придется платить простым смертным?

[Alexey]

Мыкак раз рассматриваем покупку мансардной квартиры вот и интересуемся. А вообще если вам не сложно можете отсканить документы или напишите что у вас написано в графе инвентаризационная стоимость жилья ( это вроде в тех паспорте БТИ прописывает) и категорию жилья ( а то малоли у вас там не жилое помещение а какое то другое указано. И еще вопрос по заселению. если мы проплатим квартиру то с какого момента можно вьезжать чтобы ремонт начинать и с какого момента будет начисляться квартплата? Кстати какая управляющая компания в 9 квартале нас будет обслуживать и какие там тарифы на оплату? У вас уже счета приходили? Просто интересно сколько за такую хатку придется платить простым смертным?

1. Нет земли - нет налога )))
2. Если за два посещения Дмитрова (с пребыванием там от 30до60минут, чтением листов 5-10 бумажек и подписью в них) не лень платить 15 тыр - отдайте их за "оформление". Пусть люди заработают, а вам будет спокойнее...
3. Вопрос "кадастровой стоимости" квартиры нигде не прописан. Есть стоимость по договору. Кадастровую нигде не встречал. Иное дело с землей - ее стоимость четко указана в паспорте и даже в публичной кадастровой карте есть - http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ Приход налога сами ждем с ужасом))))) Бурление по поводу налоговых ставок тоже до конца мне не ясно.
4. Про "вторую" и прочие очереди строительства - май... оптимистично... По идее он должен был быть прошедшим июнем))) Сроки тут относительны.... Если есть возможность - берите ГОТОВОЕ ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ. То есть в собственность, сразу, и готовое.
5. Если говорить что такое пятихатка - это КВАРТИРА. В многоквартирном доме. В населенном пункте на землях ИЖС. (ничего "левого" или полузаконного здесь я не заметил)... Более того, у регистритора (типа Росреестр), вопросов не было... Хоть какой-то шанс, что все нормально.
6. В документах нет граф "инвентаризационная стоимость жилья" и "категория жилья". Вы берете КВАРТИРУ с общей и жилой площадью. Есесссно она нежилой быть по определению не может...
7. Тариф для всех един - на сейчас около 3450 в месяц за щастье быть в Мечте + сколько нажжете газа, света и накапаете воды. Газ, свет - стандартно как у всех (4.5 куб и около 3.8/1 день/ночь квт.), вода - в сумме (подвод и отвод) около 47 рублей/куб. В условиях современности - вполне адекватно)))

От себя лично вопрос: если не секрет - зачем вам "домик Карлсона" без земли за городом? почему не с землей и пониже?

Да, остались не проданные пятихатки и дома в центре 9га.
Остальные проданы. В целом все ОК.
Летом обещали сделать парковки - сделали.
Зимой снег убирают, посыпают песочком.
Сделали более яркие лампы наружного освещения, но все равно темновато вечером.
Собираются сделать подстветки участки у домов-пятихаток.
Также у КПП есть планы сделать детскую, или точнее, спортивную площадку.
Обсуждаем вопрос по поводу гостевой парковки у КПП, мусорных баков у домов (чтобы с утра мусор из них вывозили к основным мусорным контейнерам у КПП).

Также еще не решены вопросы по поводу одинаковых красивых заборов по участкам вокруг пятихаток.
Не ясно, кто и сколько и когда будет завозить землю. Наверное весной станет понятно, где какие будут лужи собираться, соотвественно нужно будет думать по поводу водоотводов, земли, колодцев.

А вот по поводу "кто и сколько и когда будет завозить землю" могу пояснить, что согласно ответа УК и застройщика это личное дело собственника, впрочем, думаю, как и заборы. Еще открою один секрет - у нас ливневая канализация (то есть отвод атмосферных вод) осуществляется по дорогам общего пользования))) Колодцев не будет. Кроме того, могут быть проблемы с пропуском "левых" грузовичков с земелькой и песочком на внутрипоселковые дороги, а тем более на участки. Для этих вопросов предлагаю по весне-лету устроить консилиум))) Т.к. решать что-то нужно в любом случае - тот "арык", который зовется "вертикальной планировкой" весной нам напомнит красоты Венеции....

А сейчас на полном серьезе: несмотря на все это, застройщиком и УК, делается ведется реальная нормальная работа по поддержанию сетей, коммуникаций и порядка в поселке. Все убирается, чиститися, вывозится и завозится вполне своевременно и качественно. Есть определенные косячки, иногда нужно "попинать" чуть-чуть))) Но в общем, все здОрово и пригодно для жизни. ))))

[панечка]

Если говорить что такое пятихатка - это КВАРТИРА. В многоквартирном доме. В населенном пункте на землях ИЖС. (

От себя лично вопрос: если не секрет - зачем вам "домик Карлсона" без земли за городом? почему не с землей и пониже?

Простите, может глупый вопрос, но все же из какой суммы будет платиться налог на имущество? И по какому проценту? В документах должна быть прописана стоимость квартиры (оценочная - рыночная) а не та по которой вам ее застройщик продал.

Что касается домика карлсона. По соотношению цена - площадь- экология - инфраструктура она нам подходит. Уж лучше в мечте, чем в 33х метрах в химках Да и просто по душе нам с супругом такие не стандартные квартирки

[Alexey]

Простите, может глупый вопрос, но все же из какой суммы будет платиться налог на имущество? И по какому проценту? В документах должна быть прописана стоимость квартиры (оценочная - рыночная) а не та по которой вам ее застройщик продал.

Что касается домика карлсона. По соотношению цена - площадь- экология - инфраструктура она нам подходит. Уж лучше в мечте, чем в 33х метрах в химках Да и просто по душе нам с супругом такие не стандартные квартирки

Вот с налогом то и засада. Оценочную/рыночную кто определял? И нигде это, кстати, не прописывается. Покупатель купил, продавей продал - стоимость такая то... Эта засада с налогом меня тоже пока мучит - т.к. еще ни разу он не приходил и мной не уплачивался.

А про сравнение с Химками - это точно. Лучше тут несомненно... А насчет "нестандартных" квартирок... Удачи. Удачи вам. )))) Я б не смог))))

[панечка]

Вот с налогом то и засада. Оценочную/рыночную кто определял? И нигде это, кстати, не прописывается. Покупатель купил, продавей продал - стоимость такая то... Эта засада с налогом меня тоже пока мучит - т.к. еще ни разу он не приходил и мной не уплачивался.

А про сравнение с Химками - это точно. Лучше тут несомненно... А насчет "нестандартных" квартирок... Удачи. Удачи вам. )))) Я б не смог))))

ОЦЕНОчная стоимость должна быть прописана БТИ ( в тех паспорте на квартиру) ну или сами узнайте в БТИ ( наверно быстрее будет) с какой суммы выам налоговая будет отчислять налог на имущество и по какому проценту. Это важно!!! А по поводу мансарды, скажите чесно, что вас смущает ( исключая что там не стандартные потолки Кстати вы на каком этаже? Просто у мансард деревянные полы ( собственно перекрытия дерево - керамзит) и получается что у тех кто снизу потолок - дерево. Наверно будет слышно топот соседей сверху

Кстати пожарные проверяли дом? Есть какие то заключение пожарных? А то там есть разговоры что мол нельзя 5 газовых котлов в таком доме ставить. И еще у вас какая отделка была? Интерено в получистовой отделке предусмотрен кател и батареи?

[Alexey]

ОЦЕНОчная стоимость должна быть прописана БТИ ( в тех паспорте на квартиру) ну или сами узнайте в БТИ ( наверно быстрее будет) с какой суммы выам налоговая будет отчислять налог на имущество и по какому проценту. Это важно!!! А по поводу мансарды, скажите чесно, что вас смущает ( исключая что там не стандартные потолки Кстати вы на каком этаже? Просто у мансард деревянные полы ( собственно перекрытия дерево - керамзит) и получается что у тех кто снизу потолок - дерево. Наверно будет слышно топот соседей сверху

Кстати пожарные проверяли дом? Есть какие то заключение пожарных? А то там есть разговоры что мол нельзя 5 газовых котлов в таком доме ставить. И еще у вас какая отделка была? Интерено в получистовой отделке предусмотрен кател и батареи?

По порядку. С налогом - шут с ним, чего-нибудь придумаем. Мы ж в России )))))
Мансарда: прекрасно, если она ВМЕСТЕ с хатой. А если ВМЕСТО.... Ну простите, субъективное ИМХО )))) Не могу я ходить по квартире невольно пригибаясь и подползая к удаленным местам)))) Шумоизоляция - да. Но с любыми стенами вам не поможет наличие рояля, барабанной установки или крутой акустики у соседей. Тут все от них и от условий общежития))))
Пожарные... Наверное согласование ОГПН есть. А ничего, что я знаю дом, в котором 180 котлов в 180 квартирах? И ничо, никто пока не сгорел))) тьфу-тьфу-тьфу... Котлы с индивидуальным вводом газа и выводом выхлопных газов. Висят на стене в помещении с окнами... Что тут криминального то?
У меня 1-й этаж. Весь смысл пятихаток - квартира с своей землей. С выходом на свою землю... мне это надо. 4 сотки родины))) То есть вроде как таун, только соседи сбоку и сверху. В получистовой отделке есть котел и батареи и даже разводка воды и канализации....

[панечка]

По порядку. С налогом - шут с ним, чего-нибудь придумаем. Мы ж в России )))))
Мансарда: прекрасно, если она ВМЕСТЕ с хатой. А если ВМЕСТО.... Ну простите, субъективное ИМХО )))) Не могу я ходить по квартире невольно пригибаясь и подползая к удаленным местам)))) Шумоизоляция - да. Но с любыми стенами вам не поможет наличие рояля, барабанной установки или крутой акустики у соседей. Тут все от них и от условий общежития))))
Пожарные... Наверное согласование ОГПН есть. А ничего, что я знаю дом, в котором 180 котлов в 180 квартирах? И ничо, никто пока не сгорел))) тьфу-тьфу-тьфу... Котлы с индивидуальным вводом газа и выводом выхлопных газов. Висят на стене в помещении с окнами... Что тут криминального то?
У меня 1-й этаж. Весь смысл пятихаток - квартира с своей землей. С выходом на свою землю... мне это надо. 4 сотки родины))) То есть вроде как таун, только соседи сбоку и сверху. В получистовой отделке есть котел и батареи и даже разводка воды и канализации....

Спасибо за ответ. Хоть что то прояснилось. Но тут не в количестве котлов дело а в площадях и нагрузке систем. Мы были на осмотре мансарды, мы лично не бились об углы и головой стены не скребли, в этом плане нас все устраивает даже очень. А с документами все же нало разбираться. А то я посмотрела документацию о вводе в эксплуатацию а там указано что по проету жилая площадь всех 9 пятихаток с учетом балконов и террас - 2137 метров кв, а в графе " по факту" 2614. Вот и выходит что мансарды все - это не жилое помещение а тупо чердак. А значит там газовый кател и вообще постоянно проживать не законно? Поправьте меня если я ошибаюсь.

[Alexey]

Спасибо за ответ. Хоть что то прояснилось. Но тут не в количестве котлов дело а в площадях и нагрузке систем. Мы были на осмотре мансарды, мы лично не бились об углы и головой стены не скребли, в этом плане нас все устраивает даже очень. А с документами все же нало разбираться. А то я посмотрела документацию о вводе в эксплуатацию а там указано что по проету жилая площадь всех 9 пятихаток с учетом балконов и террас - 2137 метров кв, а в графе " по факту" 2614. Вот и выходит что мансарды все - это не жилое помещение а тупо чердак. А значит там газовый кател и вообще постоянно проживать не законно? Поправьте меня если я ошибаюсь.

Поправляю: техпаспорт открываете - там - КВАВРТИРА. Площадь: общая и ЖИЛАЯ. Жилая - это так, где живут))))
Постоянно проживать в квартире - законно
Топить газовым котлом при правильном подключении (а счетчик на газ вам бы просто так поставили?) жилые помещения - законно
Не там вы подвох ищете))))
Подвохи есть: на стадии приемки, в качестве ремонта/отделки, в коммунальных вещах и т.п. По документам квартира будет квартирой))) иначе вам ее Росреестр не зарегистрирует...

[altao]

В кадастровом паспорте указано:
Назначение помещения - ЖИЛОЕ
Вид жилого помещения в многоквартирном доме - КВАРТИРА
Цена нигде здесь не указана

В техническом паспорте:
есть инветнарный номер
в разделе стоимость квартиры
есть пункт Инвентаризационная стоимость на дату составления паспорта - стоит прочерк и рублей
И комментарий: сведения о балансовой стоимости не предоставлены.

Так что сканы вам бесполезны.
Вот я и думаю теперь, хорошо это или плохо, что здесь прочерк ?!

[Alexey]

В кадастровом паспорте указано:
Назначение помещения - ЖИЛОЕ
Вид жилого помещения в многоквартирном доме - КВАРТИРА
Цена нигде здесь не указана

В техническом паспорте:
есть инветнарный номер
в разделе стоимость квартиры
есть пункт Инвентаризационная стоимость на дату составления паспорта - стоит прочерк и рублей
И комментарий: сведения о балансовой стоимости не предоставлены.

Так что сканы вам бесполезны.
Вот я и думаю теперь, хорошо это или плохо, что здесь прочерк ?!

В этом засада и заключается. Можно оценить квартиру близко к рыночной, а можно по кадастровой (инвентаризационной) и т.п. От этого и будет зависеть сумма наших налогов. Поскольку ни у кого этой суммы нет, все ждут письма счастья с налоговой с некоторым опасением....

[altao]

если мы проплатим квартиру то с какого момента можно вьезжать чтобы ремонт начинать и с какого момента будет начисляться квартплата?
Кстати какая управляющая компания в 9 квартале нас будет обслуживать и какие там тарифы на оплату?
У вас уже счета приходили?

Если вы проплатите квартиру и будете делать ремонт сами, то в принципе можете получить ключи от квартиры, выписать пропуск для тех, кто будет делать ремонт.
Квартплата будет начисляться сразу, как только подпишите договор с УК, которая и выдает вам ключи.

Мы купили квартиру под ключ. Ремонт делали не мы, а застройщик, и договор с УК заключали только после того, как приняли квартиру под ключ.
Соотвественно пока шел ремонт (3 месяца) за коммуналку мы не платили.
Сейчас УК - Комфорт Сервис 2. Но этот вопрос еще обсуждается. Будет собрание 2 марта.

тарифы УК указаны здесь:
http://forum.tsg-mechta.ru/index.php?showt...ost&p=63624
Плюс вы платите за свет, воду и газ. Можете через УК, можете заключить прямой договор.

У нас год гарантии на внутренний ремонт (опять же, у нас квартира под ключ). Через год нас предупредили, что нужно будет отдельно заключать еще договор на обслуживание котла. Но это нормально. Мы даже уже нашли того, кто будем нам обслуживать котел. Так что с котлом вопросов нет.

[панечка]

В этом засада и заключается. Можно оценить квартиру близко к рыночной, а можно по кадастровой (инвентаризационной) и т.п. От этого и будет зависеть сумма наших налогов. Поскольку ни у кого этой суммы нет, все ждут письма счастья с налоговой с некоторым опасением....

Я на форуме читала, что подобные ситуации когда в графе стоимость стоит прочерк, заканчиваются плохо. Люди сами ездили в дмитровское БТИ и там брали справку о стоимости жилья и потом ее в налоговую отвозили, чтобы им пересчитывали налог на имущество и с землей примерно та же схема. Если найду ссылку скину. Всера буквально читала. Так что проявите инициативу, а не ждите пока вам придет квитанция на гигантскую сумму, котору. все же придется заплатить пока вы будете тратить время на поездки в БТИ.


пО ПОВОДУ переезда в купленную квартиру мне не совсем понятно. Вы купили квартиру и сразу получили оформили собственность и потом заключили договор с УК? Или как? Я интересуюсь потому что не поняла схему действий. Допустим мы хотим купить квартиру, но нам сказали что документы на собственность будут не раньще мая. Денег у нас не чемодан, поэтому ремонт будем сами делать. Так вот. Можно ли нам без документов собственности приезжать и делать ремонт? Конечно хотелось бы чтобы к этому моменту все коммуникации ( отопление газ вода) были подключены.

[панечка]

Еще больше расстроилась когда почитала про 9 квартал вот одно из изречений.. "Например, люди идут со свидетельством о собственности заключать договора на свет/газ, а им говорят, что коммуникации не подключены ещё, ТУ нет и вообще у вас числится стройка ещё.
Как же так? А оказалось легко можно было застройщику "перепрыгнуть" через необходимые процедуры. А люди потом мучались.
Для примера: придёте заключать договор на свет/газ, а Вам скажут, что никакой отдельной квартиры не знают, а везде по документам проходит -коттедж как одно целое, а не многоквартирное строение, хотя и имеет 5-6-7-8-9 собственников и договор можно заключить только всем собственникам одновременно. И вот, Вы уже заложник застройщика. Продать "квартиру" уже не можете (не продаются они), а платить обязаны застройщику столько, сколько он скажет, так как Вы неожиданно уже подписали договор.
Но это всё простые догадки. Ситуация может быть как лучше, так и ещё хуже.

Кстати по ЖК РФ если дом многоквартирный, то земля на котором он стоит - должна быть общей для всех жильцов! Это уже априори собственность жителей квартир ( если только договора у васех покупателей квартир оформлены как долевое участие в строительстве. Так что тема с отдельным участком ( за кстати отдельные деньги!!! - это получается чушь собачья. Просто надувательство за счет жителей многоквартирного дома?

Дело попахивает разводом. Надо бы юристов нанять, чтобы все наконец то уяснить с этими темными дырами в купле продаже пятихаток. Потому что вроде как и не к Мечте относится 9- ка, застройщик вообще по документам другой.

[altao]

у меня ипотека и юристы банка этот вопрос штудировали.
если посмотрите на кадастровую карту, то обратите внимание, что земля под пятихатки и под коттеджи размечена по-разному.
http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/?l=1...mp;cls=cadastre

формально вы покупаете квартиру в многоквартирном доме и кусок земли рядом.
землю под домом вы не покупаете.

когда читаете сообщения на форумах, обращайте внимание на их дату.
когда-то пятихатки продавали как долю от коттеджа. сейчас нет.
когда-то из крана текла очень "железная" вода и нужно было ее обезжелезывать. сейчас на входе в поселок поставили нужные установки. осталось только каждому воду смягчать.
когда-то в 9га не было газа и непонятно было, как обогреваться и какие котлы ставить.
с годами ситуация в мечте меняется, и чаще в лучшую сторону.

[Alexey]

Дело попахивает разводом. Надо бы юристов нанять, чтобы все наконец то уяснить с этими темными дырами в купле продаже пятихаток. Потому что вроде как и не к Мечте относится 9- ка, застройщик вообще по документам другой.

Наймите юристов))) отпишитесь - вдруг нас тоже развели?

[панечка]

Я уже передумала там что либо покупать. Хоть за нал, хоть в ипотеку. Начиная с того, что сначала эти пятихатки были коттеджами и разрешение на их ввод в эксплуатацию давалось на имя ООО Мечта. аж в 2009м. ( смотрите документы на шлавном сайте мечты) Потом их реконструировали под пятиквартирный дом и уже документы оформлялись другому ООО!!! ( смотрите документы опять таки на сайте мечты) .Срок разрешения заканчивается 7 марта 2014 го. И что дальше??

Но соль в том что эти вот реконструированные коттеджи продает ООО мечта! А у них то, как раз нет ,выложенного на официальный сайт, разрешения на строительство,ввод в эксплуатацию уже реконструированных коттеджей под пятиквартирные дома - они де МКД ! И еще. Земля на которых стоят пятихатки - это земля под ИЖС, а уж никак не под МКД. (Если не права документы подтверждающие то, что эта земля именно под строительство МКД в студию! ) Соответсвенно, по закону там нельзя законным образом строить, продавать и перепродавать квартиры!!! Потому что в собственность ее вам ни один из праведных чинов не даст оформить! Вот поэтому застройщик и продает этот мыльный пузырь все по быстрее и по дешевле и только обещания дает что мол сегодня завтра, ну крайняк в мае будут документы. Так что дело темное . Искренне советую тем кто уже купил квартиру в этом горе доме, скорей нанимать юриста для проверки всех документов и срочного расторжения договоров на то, чего на самом деле нет!! А то выходит что строил один, реконструировал совсем другой, а покупали у того кто строил? Непонятно вообще. Для полной картины действий надо смотреть кадастровую выписку где написано 1) кто собственник земли, 2) какого это типа земля, 3) что стоит реально по документам на этой земле многоквартирник или коттедж? Есть ли вообще разрешение на строительство многоквартирника, разрешение на ввод в эксплуатацию. Исходя из этого делайте выводы.!!!

А вот вам еще чтиво: "цитирую" Строительство МКД на участках, выделенных под индивидуальное жилищное строительство

В настоящее время недобросовестными строительными организациями, а также риэлтерскими компаниями осуществляется строительство многоквартирных домов (МКД) на земельных участках, выделенных под строительство индивидуальных жилых домов, что является существенным нарушением градостроительного и земельного законодательства.
Обращаю особое внимание граждан, изъявивших желание купить квартиру в таком доме, на первостепенные трудности, с которыми они столкнуться при их покупке.
1. При покупке квартиры в многоквартирном доме, построенном на земельном участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, Вы не сможете зарегистрировать право собственности на купленную квартиру, Вы сможете зарегистрировать только право на долю общедолевой собственности в жилом доме.
2. Стесненность участка не позволяет организовать достойные места отдыха, парковки и т.д.
3. Подведенные коммуникации не рассчитаны на нагрузку данного многоквартирного дома.
4. Заключенные Вами договоры с застройщиками не подпадают под действия Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что не обеспечивает Вам защиту государства как участнику долевого строительства.
В связи с чем, прошу Вас, не обольщайтесь дешевизной данных квадратных метров и несколько раз подумайте, прежде чем купить квартиру в подобном многоквартирном доме.


Если кто то докажет на примере реального пакета документов на эти пятихатки , что я ошибаюсь, то я - первая кто понесет деньги на покупку жилья в этих домах. А пока что всем, кто уже купил, удачи и терпения.

[S.Nastaev]

Вообще-то все МКД в Мечте стоят на земле с таким пользованием (оно, землепользование, расширенное). На 20 га у всех уж лет по 3-5 свидетельства о собственности. В пятихатках уже порядка 20 свидетельств на квартиры и на землю получены собственниками. Так что, по моему личному мнению, вы несете бред про эти пятихатки, и дезинформируете людей.

[панечка]

Вообще-то все МКД в Мечте стоят на земле с таким пользованием (оно, землепользование, расширенное). На 20 га у всех уж лет по 3-5 свидетельства о собственности. В пятихатках уже порядка 20 свидетельств на квартиры и на землю получены собственниками. Так что, по моему личному мнению, вы несете бред про эти пятихатки, и дезинформируете людей.

Про 20 речь не идет. Если там коттеджи, то все в порядке потому что земля под ИЖС ти там реально стоят коттеджи которые и являются индивидуальным жилым строительством. А вот по поводу девятки. Нам лично из отдела продаж сказали что еще не получены документы из реестра на собственность! Они будут вот вот. По законодательству они не имеют права продавать то, что даже у них в собственности нет. Что тут не понятного? Если на форуме есть люди купившие квартиры и оформившие ее в собственность, пусть отсканируют документы и свыложат здесь! Или на почту пришлют. Ну или пусть официальные лица представят официальные документы на землю под этими пятихатками, где написано что это земля под малоэтажную застройку а не под ИЖС. Плюс документы удостоверяющие что собственником этих участков под постройку малоэтажного дома является ООО Мечта, которая их сейчас продает. А по поводу дезинформации - это вы зря. Этим скорее застройщик занимается не выкладывая для потенциального покупателя достоверную информацию. Вы ведь не купите на улице товар с рук у человека который неизвестно где его взял? Ну а если да. то это на ваш страх и риск.


Вот почитайте статью, не поленитесь и сделайте выводы. Мало кто из покупателей догадывается при покупке квартир в малоэтажных домах, возведенных на землях коттеджных, садовых и дачных поселков, что такие дома запрещены к возведению и эксплуатации, а владельцы, их приобретшие, не защищены законом и, более того, могут быть привлечены к серьезнейшей ответственности – сносу дома. Тем более прецеденты сноса подобных домов в Подмосковье уже имеются. О том, почему покупку жилья в многоквартирном доме, возведенном на землях индивидуального жилищного строительства можно отнести к категории сделок повышенной опасности и что необходимо знать, чтобы не стать обладателем квартиры в новом доме под снос, мы поговорили с адвокатом Олегом Суховым («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

– Какие документы представляют покупателю, имеющему намерение приобрести квартиру в отдельно стоящем многоквартирном малоэтажном доме?

– Если не брать во внимание продажу жилья в период начального строительства, а рассматривать сделку в стадии уже созданного и зарегистрированного дома, то продавец продемонстрирует следующие документы: свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве собственности на дом; документы БТИ, фиксирующие внутреннее расположение помещений в здании с определением каждой квартиры, в том числе той, которую есть намерение приобрести (кадастровый, технический планы, экспликацию). Покупателя заверят в том, что договор купли-продажи будет зарегистрирован в Росреестре и по результату сделки новый собственник получит на руки законный, зарегистрированный договор и свидетельство о государственной регистрации права.

– Что подкупает желающего приобрести квартиру?

– Стоимость жилого помещения в малоэтажном многоквартирном доме, возведенном с нарушениями закона, на порядок ниже, чем в обычных домах, будь то вторичный или первичный фонд. Квартира может быть дешевле в 2–5 раз. Столь низкая цена жилья убедительно обосновывается продавцом ссылками на минимальные расходы: малую себестоимость работ, отсутствие огромных затрат на откаты в органы государственной или муниципальной власти. При себестоимости строительства 1 кв. м в среднем меньшей 15 000 рублей, продажа квартир осуществляется более чем со 100% прибылью, т. е. по цене как минимум 30 000 рублей за 1 кв. м. Так, малогабаритная двухкомнатная квартира площадью 40 кв. м. будет стоить 1 200 000 рублей в 200 метрах от МКАД или 3 км от метро. Столь интересные цифры безусловно убеждают в выгодности приобретения жилья, отвлекая от аккуратного и грамотного, в том числе юридически обоснованного подхода к сделке для выявления и оценки рисков.

– Как потенциальный покупатель квартиры может проверить, не построен ли дом на дачном участке или землях ИЖС?

– При приобретении жилья в новостройке, в том числе в одиноко стоящем малоэтажном доме, в обязательном порядке проверяется определенный пакет документов, подтверждающих как законность возведения дома, так и законность продажи квартир, расположенных в нем, и полномочия продавца на отчуждение недвижимости. В числе самых важных – документы на землю. Как правило, это свидетельство о праве собственности, к которому прилагается кадастровый паспорт (выписка) земельного участка. В них содержатся, в том числе, следующие графы:

- категория земель (например, земли населенных пунктов (земли поселений), земли сельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов и т. д.);

- вид разрешенного использования (например, ИЖС – индивидуальное жилищное строительство, строительство многоквартирных домов, земли для садоводства и огородничества, под дачное строительство, иное). Если участок имеет самый распространенный вид разрешенного использования: ИЖС или земли для садоводческого, огороднического или дачного строительства, то возведение и эксплуатация на нем многоквартирных домов не допускается.

– Какие документы застройщик должен иметь в наличии, чтобы покупатель понял, что дом строится законно?

– Первое, как уже было сказано выше, – категория и вид разрешенного использования земли (например, земли населенных пунктов для строительства многоквартирного дома) должны соответствовать разрешенным для осуществления строительства многоквартирного дома.

Второе – для возведения многоквартирного дома необходимо оформленное разрешение на его строительство, по завершении строительства дом должен быть введен в эксплуатацию с составлением соответствующего акта. Получение приведенных документов сопровождается согласованием и утверждением проектной документации (технико-экономического обоснования проекта строительства, заключения экспертизы, иного). Ссылки продавца на то, что для подобных домов в соответствии с Законом «О дачной амнистии» не требуется разрешения на строительство, не обоснованы и не соответствуют действительности.

Третье – только при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, но не на долю в многоквартирном доме, покупателю следует выходить на сделку.

Четвертое – если коммуникации не будут подключены или оформлены (электричество, вода, канализация, газ), от договора следует отказаться, т. к. самостоятельные старания в данной сфере либо ни к чему не приведут, либо приведут к дополнительным «космическим» расходам.

– Как вообще возникает ситуация, когда дома незаконно строят, затем продают, а затем новых собственников обязывают их сносить? Кто несет ответственность за нарушения законодательства?

– Подобные отношения имеют широкое распространение, т. к. их практическому развитию никто со стороны органов государственной или муниципальной власти не мешает и не препятствует. Собственнику 10–15 соток земли, находящейся в удобном или востребованном месте, экономически намного выгоднее возвести многоквартирный дом и продать его. Прибыль будет намного существеннее, чем при продаже «голого» участка или земли с одиноко стоящим на нем особняком.

Давайте посчитаем. Стоимость земли в очень хорошем месте площадью 15 соток составит около 300 000 долларов, т. е. 10 000 000 рублей. Коттедж с земельным участком указанной площадью может стоить до 1 млн долларов, т. е. до 30 000 000 рублей. Если же на участке будет стоять дом из 40 квартир стоимостью 1 500 000 р. каждая, то сумма от сделок составит 2 млн долларов, т. е. 60 000 000 рублей, что в два раза больше, чем при продаже особняка.

При этом стоит обратить внимание еще на одно очень важное обстоятельство, а именно на сроки реализации жилья: как показывает практика, квартиры по низкой стоимости (1 500 000 рублей) продаются значительно быстрее, чем особняки и коттеджи (стоимостью 1 млн долларов США), и если в течение полугода вполне реально продать 40 квартир, то продажа особняка может затянуться на несколько лет.

Так как в процессе строительства ни надзорные власти, ни административные ресурсы не осуществляют должных проверок, а при выявлении незаконного строительства штрафуют на смешные суммы, равные 1–3 тысячам рублей, подобные «карательные и пресекательные» меры не могут остановить предпринимателей от получения сверхприбылей, указанных выше и исчисляемых десятками миллионов рублей.

Регистрационные палаты оформляют незаконно возведенные объекты недвижимости, органы технической инвентаризации (БТИ) выдают на незаконные постройки технические и кадастровые паспорта. Договоры купли-продажи долей в таких домах без препятствий регистрируются в органах Росреестра в пользу обманываемых покупателей, т. е. со стороны регистрационных и «оформительных» органов государственной и муниципальной власти также отсутствуют препятствия или запреты на надлежащее исполнение законодательства в этой области.

И, как показывает практика, уже после заселения ни в чем не виновных и полностью расплатившихся покупателей, квартир суды по искам прокуратуры или надзорных инспекций выносят решения о прекращении их права собственности и сносе домов. В результате пострадавшими становятся обманутые покупатели – собственники жилья. Обманутые как продавцом, осуществившим незаконное строительство и продажу, так и по существу – органами государственной и муниципальной власти, допустившими незаконное строительство недвижимости и незаконные сделки с ней.

– Какие проблемы могут возникнуть у человека, если он купит квартиру в доме на дачном участке – с продажей, оформлением прописки, чем-нибудь еще?

– Безусловно, проблемы и с продажей, и с пропиской, и с коммуникациями. Если же приобретается жилье на стадии строительства – то и огромные трудности в завершении стройки, сдаче дома в эксплуатацию, оформлении жилья в собственность – все это ждет покупателей. Однако следует сказать и о самой серьезной, порой неразрешимой проблеме, которая уже коснулась не одного десятка покупателей загородной недвижимости в многоквартирном малоэтажном строительстве – о сносе дома за счет владельцев.

Огромное количество подобных судебных прецедентов по Подмосковью за последние три года всколыхнули общественность. В качестве только некоторых примеров могу привести судебные акты Видновского, Раменского, Одинцовского, Истринского, Мытищинского, многих иных городских судов об обязании покупателей снести за свой счет дома, квартиры в которых они купили.

В итоге и деньги за оплаченное жилье спросить не с кого, т. к., как правило, продавцы – это либо компании-однодневки с нулевыми финансовыми активами, либо граждане, покинувшие страну или так же не имеющие никакого имущества и доходов, более того, порой в качестве продавцов вообще выступают подставные лица, так называемые «зиц-председатели».

– Что делать, если человек купил такую квартиру – стоит ли обращаться в суд или правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве? Быть может, стоит жаловаться в какие-то инстанции или ведомства?

– Если человек приобрел проблемную квартиру (долю жилого помещения) в доме, подобные тем, о которых идет разговор, то ужасная ошибка уже совершена, и пути ее исправления необходимо искать индивидуально в каждом отдельном случае.

Это может быть расторжение договора с требованием возврата оплаченных денежных средств, либо обращение в экспертные организации с целью получения необходимых заключений для переоборудования или реконструкции дома до степени, достаточной для проживания и эксплуатации; объединение совместных сил для исправления тех ошибок и нарушений жилищного, градостроительного, земельного законодательства, которые были допущены строителем и продавцом квартир.

Жалобы в правоохранительные органы, иные инстанции не решат проблемы, т. к. деятельность правоохранительных структур может быть эффективной лишь на стадии начального незаконного строительства в целях его пресечения, но не на стадии завершенного этапа, когда покупатели пробрели незаконный объект недвижимости, а продавец либо исчез в неизвестном направлении, либо не исчез, но успел увести все активы, полученные от незаконной продажи жилья. Более того, подобные обращения в государственные и правоохранительные инстанции не способны защитить покупателей при судебных процессах о сносе дома. В большинстве случаев именно представители правоохранительных и надзорных структур идут в суды с требованиями к собственникам о сносе их дома, следовательно, обращения за защитой в такие структуры могут привести к катастрофическим последствиям, т. е. навредить еще больше или ускорить нежелательный результат – снос дома без каких-либо компромиссов.