Передача участков 3-й очереди в ЗПИФ "Земля-недвижимость", МГД и 1 участок 3-й очереди Опции

[Margo]

Пришло письмо, что нас хотят передать Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Земля-Недвижимость» под управлением ЗАО «Управляющая компания «Основа» (г. Москва).
Просят приехать и переписать договор, что ето "за зверь и счем его едят"

Нашел вот что:
Федеральные власти меняют правила игры на земельном рынке. Нововведения призваны повысить эффективность использования земельных ресурсов — с точки зрения и застройки, и налогообложения

Отмена льготного налогообложения ПИФов вынудит многих латифундистов распродавать землю
Юрий ТакунФедеральные власти преподнесли крупным землевладельцам сразу несколько предновогодних сюрпризов. Президент Дмитрий Медведев призвал депутатов Госдумы до конца осенней сессии принять закон об изъятии неэффективно используемых земель. Планируется ввести процедуры изъятия не только сельхознаделов, но и нецелевым образом или неэффективно используемых иных земель, в том числе занятых долгостроями.

В недрах Минрегиона обсуждается идея запрета жилищного строительства на участках, расположенных вне населенных пунктов. Сегодня девелоперы активно возводят жилье под видом дач на сельхозземле, не вкладываясь в инфраструктурное развитие территорий (по градостроительным нормам к дачам школы или детсады не прилагаются).

Но самым настоящим шоком для многих латифундистов стал налог на имущество, «упакованное» в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). До сих пор эти фонды имели налоговые преференции, чем активно пользовались лендлорды, пряча в юридическую оболочку ЗПИФов землю и объекты недвижимости. Неожиданно для всех эта лазейка захлопнулась. В ноябре соответствующий закон был проведен через непрофильный комитет по физкультуре и спорту Госдумы в обход отраслевого лобби и принят в течение недели.

«Мы отнимаем деньги у того, кто владеет недвижимостью в больших объемах. Халява в этой сфере заканчивается», — во всеуслышание заявил один из депутатов. По мнению экспертов, нововведения дадут власти возможность получить дополнительные налоговые поступления, подготовиться к введению единого налога на недвижимость, но главное — вернуть в рыночный оборот значительные земельные массивы.

Упаковали страну
Не будет преувеличением сказать, что сегодня рынок земли имеет уродливые очертания. За последние несколько лет десятки тысяч гектаров были фактически изъяты из оборота и «упакованы» в ЗПИФы. По одной из версий, операция по отмене их льготного налогообложения реализована с подачи нескольких губернаторов, фактически утративших контроль над частью территорий.

Первые ЗПИФы появились в 2003 году. Предполагалось, что они станут аналогом зарубежных трастов недвижимости (REIT — Real Еstate Investment Trust), инструментом коллективного финансирования девелоперских проектов. Именно этим было обусловлено предоставление ЗПИФам каникул по налогу на прибыль (он уплачивался только в момент расформирования фонда) и освобождение их от имущественного налога. Теоретически в течение срока существования ЗПИФа сэкономленные средства могли реинвестироваться в инвестпроекты. Однако долгожданного притока инвестиций не произошло. Вместо этого благодаря уникальному налоговому статусу многие ЗПИФы стали превращаться во внутренние офшоры.

Как гласит один из разъяснительных документов Минфина, плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками. Однако если имущество (земля, недвижимость) включается в состав ПИФа и объединяется с имуществом прочих учредителей, то возникает право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев. При этом в госреестре права на недвижимость в составе ПИФа не персонализируются. Указывается только, что собственниками такого имущества являются владельцы паев. Таким образом, формально учредители ПИФа не владеют земельными участками, внесенными в имущество ПИФа, а значит, могут не платить земельный налог. Сам же ПИФ по закону не является юридическим лицом. Таким образом, земельный налог платить некому. На имущество в составе фонда нельзя обратить взыскание по долгам пайщика или управляющей компании. Доступ кредиторов и госорганов к объектам недвижимости, спрятанным в ЗПИФ, ограничен законом.

Стоит ли удивляться, что в последнее время перетекание активов в зону льготного налогообложения стало лавинообразным. По данным ФСФР, с начала года было зарегистрировано 275 паевых фондов, из них 255 фондов недвижимости. Всего на долю ЗПИФов недвижимости приходится уже более 40% всех зарегистрированных инвестфондов.

При этом, по оценке заместителя гендиректора по работе с клиентами УК «Интраст» Павла Синюкаева, абсолютно рыночных ЗПИФов, то есть с регулярными котировками паев на ММВБ, менее 1% от их общего количества. Львиная доля фондов создана под конкретных землевладельцев и собственников недвижимости. В ЗПИФах, паи которых ограничены в обращении, легко узнаются бенефициары. Например, названия фондов «Родэкс Недвижимость Первый» и «Родекс “Семейный”» созвучны названию одного из крупнейших подмосковных застройщиков — холдинга Rodex Group. В компании не скрывают, что основной целью создания ЗПИФов недвижимости была оптимизация налогообложения и привлечение инвестиций на волне роста рынка недвижимости. ЗПИФы использовали компании «Интеко», «Миракс», другие крупные операторы этого рынка. У одного из крупнейших казанских землевладельцев — инвестгруппы ASG — в ЗПИФах около 300 тыс. кв. м и 25 тыс. га. В целом совокупная стоимость активов российских ЗПИФов превышает 300 млрд рублей.


Попали в налоговую ловушку
По мнению экспертов, изменение режима налогообложения разрушает все «упаковочные» схемы: они становятся экономически нецелесообразными. «Оболочка ЗПИФа будет проигрывать другим формам собственности — тому же обычному юрлицу, учитывая, что пайщики фонда несут накладные расходы, выплачивают вознаграждение управляющей компании», — полагает директор УК «БКС — Фонды недвижимости» Роман Шайнуров. Не исключено, что однажды может быть отменена и льгота по налогу на прибыль. По словам финансового директора девелоперского холдинга Rodex Group Алексея Казначеева, компания рассматривает возможность отказа от использования ЗПИФов недвижимости.

Своеобразие ситуации заключается в том, что землевладельцы, использовавшие ЗПИФы для налоговой оптимизации, лишены свободы маневра. Они не могут завтра закрыть фонд и «перепрятать» имущество в специальные компании или офшоры. Они и девелоперы оказались заложниками конструкции ЗПИФов, которая призвана обеспечивать долгосрочность коллективных инвестиций. Не отработана процедура досрочного расформирования фонда, погашения паев и возврата имущества. Пока погасить паи можно только деньгами. Причем сделки с пайщиками запрещены. Теоретически возможно провернуть эту операцию с участием родственных пайщикам структур. Но тем, в свою очередь, надо привлечь финансирование для выкупа активов ЗПИФа, а пайщикам — заплатить налог на прибыль. Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) подготовила поправки в закон «Об инвестиционных фондах», позволяющие досрочно погашать паи ЗПИФов и не распродавать недвижимость, а передавать права на нее пайщикам. Однако пока перспективы принятия этих поправок весьма туманны.

Велика вероятность, что налоги землевладельцам все-таки придется платить. Если земля и недвижимость в ЗПИФе, то максимальная ставка налога на имущество составит 2,2%. Что же касается ставок налога на «неупакованную» землю, то они устанавливаются местными властями и сильно разнятся. Гендиректор одной из московских компаний рассказал «Эксперту», что платит за участок площадью 70 га в Подольском районе около 8 млн рублей в год. Размер земельного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости, которая зависит от категории участка. «За сельхозземли плата пока не астрономическая, — рассказывает он. — А вот с большими участками под индивидуальное жилищное строительство все куда драматичнее. Недавно областные власти подняли ставки налога на землю, и многие собственники уже схватились за голову. Знаю даму, которая владеет 500 гектарами в ближнем Подмосковье под ИЖС. Она платила ежегодно несколько миллионов долларов налога. А после повышения ставок принялась переводить землю обратно в сельхозназначение, чтобы сэкономить на налогах. Однако из-за последних инициатив Минрегиона и президента была вынуждена приостановить этот процесс. А тут еще схлопнулась альтернативная схема с ЗПИФами». По мнению нашего собеседника, налоговое бремя (которое может существенно вырасти после введения единого налога на недвижимость) заставит многих латифундистов продавать земельные активы. Сейчас на земельном рынке не лучшее время для распродаж. «Спрос на землю низкий, объемы сделок на треть меньше докризисных. Мы ожидали, что осенью произойдет сезонный всплеск спроса, однако этого не случилось», — сетует один из игроков земельного рынка. Теоретически выброс нового предложения на рынок может спровоцировать обвал цен — как на земельные участки, так и на недвижимость.

Разбавить концентрат
Активные действия властей в земельной сфере имеют финансовую и социально-экономическую подоплеку.

Во-первых, в условиях нарастающего дефицита федерального бюджета Минфин, скорее всего, будет сокращать трансферты и субсидии регионам. Поэтому в качестве компенсации губернаторам и местным властям предоставлена возможность обложить налогом крупных землевладельцев. Дополнительные налоговые поступления только от имущества в ЗПИФах могут составить от 1 до 6 млрд рублей в год. Кроме того, в качестве альтернативы изъятию неэффективно используемых земель обсуждаются перспективы введения на них повышенных ставок налога.

Во-вторых, было бы крайне несправедливо по отношению к гражданам страны обсуждать перспективы введения единого налога на недвижимость исходя из рыночной (а не инвентаризационной, как сейчас) стоимости, в то время как земельные активы юрлиц были бы спрятаны от налогообложения в ПИФах и прочих «схемах».

В-третьих, без реформы земельных правоотношений невозможна реализация программ развития территорий. По мнению гендиректора компании «Миэль — Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, жесткие действия властей направлены на вовлечение в рыночный оборот земельных массивов, подконтрольных крупным собственникам. Руководитель департамента проектного планирования компании «Московские информационные технологии» Александр Пожалов напоминает: «В последнее время государство стремится активизировать оборот земель в регионах под малоэтажную застройку (в том числе кооперативную) в рамках новой федеральной целевой программы “Жилище”. Регионам предписано принять собственные программы жилищного строительства. Это является условием получения денег из федерального бюджета». Между тем сложившаяся в последнее десятилетие избыточная концентрация земельных ресурсов в руках латифундистов зачастую ограничивает градостроительное развитие территорий и подрывает экономику инвестиционных и инфраструктурных проектов.

[Гость_Касьяновы_*]

Инвесторам МГД начали приходить уведомления о передаче земельных участков, являющихся предметом продажи, по заключенным нами предварительным договорам, в ЗПИФ "Земля-недвижимость" под под управлением ЗАО "Управляющая компания "Основа"и просьбой приехать подписать договор.
Такое уведомление пришло нам, и еще нескольким инвесторам, об этом уже написала, в частности, Margo- http://forum.tsg-mechta.ru/index.php?showt...amp;#entry22343
Пока, мы ничего не подписали, кто из компетентных, господ может дать разъяснения по этому вопросу и вытекающим для нас последствиям?

[Гость_Касьяновы_*]

Здесь информация о НЛУ ЗПИФ "Земля -недвижимость" - http://www.nlu.ru/fondinfo.htm?id=1931&tab=tab1
И уточню, не "хотят передать" а уже передали, нам же, предлагают подписать соглашение о перемене продавца. В любом случае, ИМХО, пока своими глазами не увидим соглашения, трудно сделать какие-либо выводы.

[Irina 103231]

Нам тоже пришло письмо.

 scan.pdf ( 49,15 килобайт ) Кол-во скачиваний: 74


Может быть на форуме есть специалисты, хотелось бы понять, что все это означает и в чем подвох (или наоборот, так для нас же лучше?)

[Гость_Касьяновы_*]

Нам тоже пришло письмо.

 scan.pdf ( 49,15 килобайт ) Кол-во скачиваний: 74


Может быть на форуме есть специалисты, хотелось бы понять, что все это означает и в чем подвох (или наоборот, так для нас же лучше?)

Ирина! Здравствуйте! Мне вчера звонил Петр, мы договорились о встрече для подписания документов в эту субботу, будут еще несколько инвесторов в т.ч. zuk и margo. Встреча назначена с 11 до 12, мы предварительно созвонились и попросили подготовить все документы, чтобы никто, никого не задерживал. Поскольку дело касается инвесторов, Петр обещал дать всю необходимую информацию при встрече. Так что присоединяйтесь, можно пока ничего не подписывать, но, хотя бы услышать информацию "из первых уст" и потом все обдумать, а не строить догадки, ведь в любом случае, пока эту информацию не получим, можем лишь "гадать на кофейной гуще".

[Irina 103231]

Спасибо за информацию, Татьяна!
В субботу сможем подъехать позже, после 14 часов. Надеюсь Петра еще застанем и всю информацию и документы для ознакомления получим.

[Goodwin+Assi]

сегодня( буквально 20мин назад) подписывала документы на ЗПИФ....Петр быстро на пальцах объяснил...что это лучще для нас...что даже если вдруг коснется ареста земли...то ее уже не арестуют....

сейчас буду рыться в инете и читать про этот паевой фонд!!!

http://pif.investfunds.ru/news/11625

[АСВ]

даже если вдруг коснется ареста земли...то ее уже не арестуют....

Я правильно понимаю - допускается возможность ареста земли? И потом, может имеет смысл сходить к юристам проконсультироваться? Все-таки мнение независимых экспертов знать как минимум полезно.

[Goodwin+Assi]

думаю все равно нужно проконсультироваться....
Это Петр так сказать привел пример...видимо самый страшный!!

[Гость_Касьяновы_*]

сегодня( буквально 20мин назад) подписывала документы на ЗПИФ....Петр быстро на пальцах объяснил...что это лучще для нас...что даже если вдруг коснется ареста земли...то ее уже не арестуют....

сейчас буду рыться в инете и читать про этот паевой фонд!!!

http://pif.investfunds.ru/news/11625

Информация о ЗПМФ "Земля-недвижимость" здесь: http://www.nlu.ru/fondinfo.htm?id=1931&tab=tab1

[Goodwin+Assi]

да спасибо)))
и передают не только МГД....наши тауны на 220 тоже попали...
подправьте в названии темы

[Гость_Касьяновы_*]

Я правильно понимаю - допускается возможность ареста земли? И потом, может имеет смысл сходить к юристам проконсультироваться? Все-таки мнение независимых экспертов знать как минимум полезно.

Нельзя истолковывать все так прямолинейно! Всегда существует опасность, ареста, рейдерского захвата, еще чего-то... В такой стране живем...Но, ЗПИФ по сравнению с каким-нибудь ООО структура более, так сказать регулируемая со стороны госорганов, так контроль за деятельностью ПИФов и Управляющих ими компаний (как финансовых организаций) осуществляет Федеральная служба РФ по финансовым рынкам. К тому же ЗПИФ и вообще ПИФ, дополнительное средство привлечения инвестиций.
А вообще, послушаем, что скажет Петр, тогда и будем обсуждать, а не строить домыслы.

[Гость_Касьяновы_*]

Уважаемые админы! Внесите пожалуйста в название темы: "и таунхаусов 220га" Спасибо.

[Гость_nikolay 101195_*]

Я правильно понимаю - допускается возможность ареста земли? И потом, может имеет смысл сходить к юристам проконсультироваться? Все-таки мнение независимых экспертов знать как минимум полезно.

Т.к. земля (покрайней мере под таунами на 220га) в залоге у банка, то исключать возможность ареста нельзя, ведь мы неможем отследить, насколько исправно застройщик платит по кредиту.

[ivan_iv]

Т.к. земля (покрайней мере под таунами на 220га) в залоге у банка, то исключать возможность ареста нельзя, ведь мы неможем отследить, насколько исправно застройщик платит по кредиту.

если она в залоге, то передавать ее от застройщика в ПИФ можно только при согласии банка. Раз банк согласился на передачу, то видимо он сможет арестовать её и при нахождении земли в ЗПИФе?

Что меня уже не удивляет, так то, что ради нашего же блага землю передают в ПИФ. Но при этом так и не выполнив обязательства по договору о межевании земли, которое, напоминаю, для 1 участка третьей очереди, должно было быть сделано примерно полгода назад:

2.5. Все работы по выделению Участка и передача документов в уполномоченные органы для присвоения Участку кадастрового номера и его государственной регистрации будут произведены не позднее II квартала 2010 г.

А после присвоения кадастрового номера можно и просто продать инвесторам положенные им участки и не устраивать эти свистопляски с ЗПИФом и переподписанием предварительных договоров.

[Гость_nikolay 101195_*]

если она в залоге, то передавать ее от застройщика в ПИФ можно только при согласии банка. Раз банк согласился на передачу, то видимо он сможет арестовать её и при нахождении земли в ЗПИФе?

Что меня уже не удивляет, так то, что ради нашего же блага землю передают в ПИФ. Но при этом так и не выполнив обязательства по договору о межевании земли, которое, напоминаю, для 1 участка третьей очереди, должно было быть сделано примерно полгода назад:



А после присвоения кадастрового номера можно и просто продать инвесторам положенные им участки и не устраивать эти свистопляски с ЗПИФом и переподписанием предварительных договоров.

Да немогут они ее размежевать пока она в залоге. А когда застройщик планирует погасить кредит и вывести участки из под залога неизвестно. В допике к основному договору об ипотеке не указаны сроки кредита, а основной кредитный договор никто невидел.

[АСВ]

Да немогут они ее размежевать пока она в залоге. А когда застройщик планирует погасить кредит и вывести участки из под залога неизвестно. В допике к основному договору об ипотеке не указаны сроки кредита, а основной кредитный договор никто невидел.

Хорошо, допустим мы согласимся на это. Но что мешает нам потребовать изменения условий договора - например жестких сроков межевания и реализации нам земли с четко прописанными штрафными санкциями в случае невыполнения сроков. ИМХО в противном случае есть опасения, что вся эта процедура пройдет очень долго, если пройдет вообще. Я понимаю, что вышесказанное не всем может понравиться. Но я хочу уверенности в завтрашнем дне. Это вполне справедливое намерение.

[ivan_iv]

Хорошо, допустим мы согласимся на это. Но что мешает нам потребовать изменения условий договора - например жестких сроков межевания и реализации нам земли с четко прописанными штрафными санкциями в случае невыполнения сроков.

Или уже выплатой компенсаций за сорванные на текущий момент сроки по существующим договорам.

[Гость_nikolay 101195_*]

Или уже выплатой компенсаций за сорванные на текущий момент сроки по существующим договорам.

Да на самом деле давно пора требовать компенсацию, а потом назначить новый срок межевания и в случае невыполнения, опять требовать комненсацию. Я завтра намереваюсь передать застройщику заявление на компенсацию, а если оно не будет удовлетворено-в суд. А по поводу смены продавца вообще наглость, земля в настоящее время должна была уже быть у нас в собственности, а они блин только продавца меняют, а на вопрос когда будет межевание, отвечают что вы подпишите сначала договор, а потом межевать будем, а сроки межевания указывать нехотят и объясняют это тем, что сам договор не меняется, меняется только продавец. Что то мне подсказывает, что без суда не обойтись...

[Гость_Касьяновы_*]

Сегодня мы, и еще несколько инвесторов МГД собрались в офисе продаж. Петр очень подробно и обстоятельно ответил на наши вопросы, касающиеся предварительных договоров купли продажи земельных участков. Условия договоров не изменились и все присутствующие подписали соглашения о перемене продавца теперь это - ЗПИФ "Земля-недвижимость".
Если у кого есть какие-то сомнения или вопросы, ИМХО, лучше не домысливать чего-то, не строить догадки, а просто собраться и приехать к Петру, посмотреть своими глазами документы и услышать объяснения. А мы, приняли решение подписать соглашение, т.к. земля фонду передана и все-равно, необходимо иметь с фондом договорные отношения, т.е. находиться в правовом поле, нежели вне его. Другие инвесторы, тоже пришли к такому же выводу. Я, впрочем, никого, не за что, не агитирую , все решают сами.