Преимущества и недостатки способа управления поселком через ТСЖ Опции

[Александр Киселе...]

Уважаемые Инвесторы! Хочу обратиться к Вам с просьбой обсудить в этой теме не законность или незаконность, не очередность действий и т.п. А конкретно попытаться понять, что есть ТСЖ, что оно нам дает, что мы приобретаем имея ТСЖ, что мы "находим или теряем" при другой форме управления поселком. Давайте взвесим все "за" и "против", определимся для себя. А оформить нужные формальности дело техническое (Собрание, выборы, устав и т.п.) - это нам всегда по силам! Велкам к обсуждению!

[Александр Киселе...]

Организация товарищества собственников жилья происходит на добровольной основе - это право собственников жилых помещений на объединение, а не обязанность их. Но если собственники жилых помещений решат не создавать ТСЖ, они должны избрать другой способ управления жилым домом (ст. 161 ЖК РФ).
По сути, право собственности на жилые помещения - это обычное субъективное вещное право, включающее в себя элементы пользования, владения и распоряжения особым объектом недвижимого имущества - жилым помещением, квартирой.
Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей (обычно в территориальных бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также "специализированные дома" и служащие аналогичным целям помещения - общежития, гостиницы-приюты и др.
Товарищество собственников жилья не приобретает право собственности на жилые помещения, принадлежащие их законным владельцам. ТСЖ лишь могут иметь на праве собственности нежилые помещения и коммуникации, имеющиеся в жилом доме.
За время своего существования в Соединенных Штатах кондоминиумы, т.е. ТСЖ, стали очень популярны среди населения. Американцы убедились в том, что кондоминиум - значит качество, комфорт, возможность экономии и надежность.
В странах Западной Европы, например в ФРГ, ТСЖ также является популярным видом многоквартирного жилья. В последнее десятилетие по стране прокатилась волна "кондоминизации" кооперативов. Право собственности на квартиру дает жильцу больше преимуществ, нежели просто владение паем. Зарегистрировав дом в качестве кондоминиума, жильцы становятся собственниками своего жилья, получают долю в общем имуществе, и их квартиры приобретают новую, более высокую, стоимость.
Преимущества товарищества собственников жилья выражаются в следующем:
- дом находится на балансе ТСЖ, т.е. у собственников;
- все собираемые денежные средства аккумулируются на расчетном счете ТСЖ, движение денежных средств контролируется собственниками (избирается Ревизионная комиссия);
- проведение тендера среди обслуживающих и охранных фирм позволяет обеспечить собственников качественными услугами;
- удобное и быстрое обслуживание собственников за счет того, что диспетчерская служба и весь обслуживающий персонал находятся в доме;
- каждый собственник может влиять на качество и стоимость услуг, участвуя в обсуждении сметы расходов и принятии ее на собрании, быть избранным в Правление или Ревизионную комиссию, вносить предложения по совершенствованию деятельности Товарищества и устранению недостатков в работе Исполнительной дирекции.
В Москве, Санкт-Петербурге, Республике Татарстан и Ростовской области уже в 1997 г. появились первые товарищества собственников жилья. В иных регионах страны данное объединение жилья происходило медленнее. Так, например, в г. Сочи (Хостинский район) первое ТСЖ создано только в 2003 г.
Невероятно, но в течение 2003 - 2005 гг. количество ТСЖ увеличилось в десять раз.
На сегодняшний день в Москве насчитывается несколько тысяч ТСЖ. В Ростове-на-Дону насчитывается 759 товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов. Число товариществ растет в основном за счет новостроек, потому что новые дома сразу же передаются на баланс ТСЖ.
После создания ТСЖ могут возникать трудности. В их числе, например, выбор ремонтно-эксплуатирующей организации, из которых более чем три четверти составляют муниципальные унитарные предприятия, работа с недобросовестными плательщиками. В муниципальном жилищном фонде кто-то может месяцами не платить за квартиру, и никто этого не заметит. Неуплата отразится разве что на бюджете города. В ТСЖ по-другому. Суммы меньше, каждый человек на виду. В этом случае решать проблему приходиться только через суд. Жить в доме, где образовано ТСЖ, и не быть членом товарищества можно. Увы, нельзя огородить себя от бремени расходов по содержанию дома. Если человек не является членом товарищества, он платит, как все. Однако он не участвует в управлении домом. Потому что другим "не товарищ"...

[Александр Киселе...]

ПРОБЛЕМЫ СОЗДАНИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ
ЖИЛЬЯ В КОТТЕДЖНОМ СЕКТОРЕ

Е.С. КРЮКОВА, Ю.С. ПОВАРОВ

Елена Сергеевна Крюкова, кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета.

Юрий Сергеевич Поваров, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета.

Получившее значительное распространение строительство домов коттеджного типа остро поставило перед законодателем и юридической наукой вопрос о правовой регламентации отношений, связанных с обеспечением нормального функционирования инфраструктуры "коттеджных поселков" на коллективной основе (т.е. по инициативе и в интересах собственников нескольких коттеджей). К сожалению, признать состояние нормативной базы в затронутой сфере удовлетворительным нельзя, ибо действующее законодательство (прежде всего жилищное) предлагает системное регулирование вопросов управления многоквартирными домами, тогда как коттеджи в подавляющем большинстве случаев таковыми не являются. Несмотря на это, имеющиеся предписания жилищного законодательства могут быть использованы и применительно к коттеджам, хотя и с известными оговорками. В частности, возможным институциональным вариантом осуществления управления имущественным комплексом, относящимся к нескольким коттеджам, является товарищество собственников жилья.
Как известно, товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ, товарищество) представляет собой форму объединения домовладельцев, особый вид некоммерческой организации (ст. 291 ГК РФ, п. 1 ст. 135 ЖК РФ), правовой статус которой в настоящее время определяется ЖК РФ <1>. При этом согласно положениям Кодекса товарищество может создаваться для объединения не только собственников помещений одного или нескольких многоквартирных домов (п. 1 ст. 135, пп. 1 п. 2 ст. 136), но и собственников нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи (которыми как раз и являются основная часть коттеджей), дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (пп. 2 п. 2 ст. 136). Думается, не исключено и объединение собственников многоквартирных домов и домов, рассчитанных на проживание одной семьи (хотя данный тезис выводим лишь при расширительном толковании правил п. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Итак, по идее законодателя задачи ТСЖ не сводятся лишь к управлению многоквартирными домами; товарищество является организацией, которая может выполнять гораздо более широкие функции - это объединение собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных и иных объектов (в том числе коттеджей), способное эффективно решать общие хозяйственные проблемы. Действительно, при создании товарищества появляется ряд преимуществ в решении общих вопросов: собираемые с собственников средства аккумулируются на счете ТСЖ, их расходование контролируется самими собственниками через управленческие и контрольные органы, предполагается наличие единой диспетчерской службы для решения аварийных ситуаций и т.п. Выявленный подход законодателя к пониманию роли ТСЖ сообразуется и с вынесением положений о товариществе в отдельный раздел ЖК РФ наряду с разделом о способах управления многоквартирными домами. Резюмируя изложенное, еще раз подчеркнем правомерность образования ТСЖ для объединения владельцев коттеджей, не являющихся многоквартирными домами. Небезынтересна данная организационно-правовая форма и для собственников коттеджей, поскольку члены товарищества, в отличие, например, от членов потребительского кооператива, не отвечают по обязательствам юридического лица (п. 6 ст. 135 ЖК РФ и п. 4 ст. 116 ГК РФ).
Согласно ст. 139 ЖК РФ товарищество может быть учреждено не только в существующих объектах недвижимости, но и в таком своеобразном объекте, как строящиеся многоквартирные дома; при этом инициатива должна исходить от лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Несмотря на то что законодатель указывает на образование ТСЖ лишь применительно к многоквартирному дому, логично предположить, что по смыслу жилищных норм (закрепивших, как отмечалось, возможность возникновения ТСЖ не только в многоквартирном доме) создание рассматриваемой некоммерческой организации при коттеджном строительстве не находится в противоречии с законом. Правда, возникает ряд сложностей по установлению потенциальных собственников, т.е. определенного круга лиц, которым будет принадлежать право собственности на дома (ибо право субъекта на участие в принятии решения о создании товарищества подлежит удостоверению конкретными документами, подтверждающими возможность возникновения в будущем у такого лица права собственности на объект). Конечно, с абсолютной уверенностью сказать, что именно данное лицо приобретет вещное право, не представляется возможным (так как не исключены изменения субъектного состава складывающихся отношений в результате наследования, отчуждения права и т.п.), однако аналогичные проблемы характерны и в ситуации со строящимся многоквартирным домом.
ТСЖ в коттеджном секторе предполагает объединение нескольких коттеджей с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами на соответствующих земельных участках, а также элементами инфраструктуры. Причем обязательным условием (предпосылкой) создания товарищества является в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ близость расположения коттеджей (понятие близости носит оценочный характер, хотя, как представляется, его расшифровка не вызовет больших сложностей на практике). Данное требование дополняется положением о необходимости нахождения гаражей и других объектов (помимо собственно коттеджей) на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках; поэтому объединение коттеджей с объектами, расположенными на нескольких хотя и близких, но не соприкасающихся друг с другом земельных участках, в рамках ТСЖ не имеет под собой легального фундамента. Таким образом, собственники домов индивидуальной застройки могут создавать товарищества, если дома и объекты "расположены на соседних земельных участках и соединены инженерно-техническими сетями" <4>.
Основная трудность в использовании правил ЖК РФ, касающихся различных аспектов создания и деятельности ТСЖ, применительно к товариществам в коттеджном секторе заключается, как уже подчеркивалось, в том, что они рассчитаны, главным образом, на случаи управления многоквартирными домами, собственники помещений которых имеют право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (специальные же правила, регулирующие порядок возникновения и функционирования ТСЖ за рамками многоквартирных домов, отсутствуют). При этом подразумевается не просто общая собственность на какое-либо имущество (она вполне вероятна и для собственников коттеджей, например на совместно созданные или приобретенные объекты социальной и инженерной инфраструктуры); ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ квалифицируют в качестве общего имущества лишь имущество многоквартирного дома (как, по словам Т.А. Борзенковой, "некоего замкнутого пространства" <5>), априори принадлежащее субъектам (собственникам помещений) на праве общей долевой собственности в силу самого факта приобретения помещения в собственность. Именно с учетом наличия общего имущества в приведенном значении выстраивается логика регламентации статуса товарищества и его членов (см., например, п. 3 ст. 135, п. 1 ст. 136, пп. 3 и 7 п. 1 ст. 137, п. п. 4 и 7 ст. 138, п. п. 3, 4 ст. 146, ст. 152 ЖК РФ). Так, размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме задает размеры платежей и взносов членов ТСЖ, служит решающим фактором при определении правомочности общего собрания членов товарищества и количества голосов, принадлежащих конкретному участнику организации (п. 3 ст. 45, п. 3 ст. 48 ЖК РФ). Связано это с тем, что "общее имущество (крыша, фундамент, лестничные площадки и т.п.) образует "...объект гражданских прав, отличный от жилых помещений. Однако пользование одним объектом (помещением) немыслимо без эксплуатации другого объекта (общего имущества). Более того, пользование помещением - это не что иное, как использование общего имущества" <6>.
Несмотря на изложенное, сегодня товарищества, объединяющие коттеджи, вынуждены ориентироваться на положения ЖК РФ. Ясно, что они нередко неприменимы или могут быть применены со значительной корректировкой; как следствие, возникает множество нерешенных проблем.
Начнем с понятия и целей деятельности ТСЖ <7>, закрепленных в ЖК РФ. Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ товарищество - это объединение собственников помещений в многоквартирном доме, образованное в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации такого комплекса (включая решение вопросов надлежащего содержания общего имущества дома, предоставления коммунальных услуг), а также реализации прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме. Принимая во внимание отсутствие общего имущества в смысле, придаваемом ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, понятно, что приведенные цели невозможно безоговорочно перенести на ТСЖ, возникшее при объединении собственников домов индивидуальной застройки. Скорее всего, в качестве первоочередных целей таких товариществ можно обозначить коллективное решение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поддержанием в надлежащем состоянии объектов и мест общего пользования.
--------------------------------
<7> С целями создания ТСЖ сообразуются права и обязанности товарищества, обозначенные в ст. ст. 137, 138 ЖК РФ.

Сложности возникают при применении к изучаемым товариществам и нормативных положений по созданию ТСЖ. ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ учреждается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома при условии, что членами организации станут собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников дома; количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома, которая, в свою очередь, определяется пропорционально площади занимаемого собственником помещения. Совершенно понятно, что данные предписания не учитывают специфику товарищества, объединяющего жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи; причем обнаруженный пробел не может быть восполнен экстраполированием анализируемых правил подсчета голосов на товарищества в коттеджном секторе без искажения сути отношений между собственниками жилых домов (другое дело, что некоторые расходы, возлагаемые на собственника, должны находиться в зависимости от площади дома). Поэтому затронутый вопрос должен найти прямое законодательное разрешение. Не усматривая смысла в выявлении количества голосов таким же образом, как в многоквартирном доме, в качестве варианта можно предложить определение голосов собственников коттеджей, ориентируясь на принцип "один коттедж - один голос", если иное не установлено уставом.
Единственным учредительным документом ТСЖ является устав. ЖК РФ системно не устанавливает требований к уставу, однако при его составлении следует учитывать, что в обязательном порядке в нем должны содержаться сведения, обозначенные в ряде статей ЖК РФ. В частности, он должен включать положения о порядке созыва и правомочиях общего собрания членов товарищества (п. 1 ст. 145, п. 3 ст. 146 ЖК РФ), сроках полномочий правления и председателя правления товарищества (п. 2 ст. 147, п. 1 ст. 149 ЖК РФ), целях расходования специальных фондов (п. 3 ст. 151, п. 3 ст. 152 ЖК РФ).
Как и большинство юридических лиц, ТСЖ приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК РФ). К числу органов управления ТСЖ законодательство (ст. 144 ЖК РФ) относит: а) общее собрание членов товарищества, выступающее высшим органом управления; б) правление товарищества - коллегиальный исполнительный орган, подотчетный общему собранию и осуществляющий руководство деятельностью юридического лица. Функциональное назначение данных структурных частей организации, их связи субординационного и координационного характера задаются прежде всего посредством наделения определенной компетенцией <8>. Компетенция рассматриваемых управленческих органов закреплена в ст. ст. 145, 147, 148 ЖК РФ, причем наблюдается очевидное доминирование общего собрания, поскольку, во-первых, оно правомочно решать даже вопросы, отнесенные к компетенции правления (п. 4 ст. 145 ЖК РФ), вследствие чего говорить о "разделении властей" в ТСЖ можно весьма относительно, и, во-вторых, "законная" компетенция собрания может быть расширена уставом (п. 3 ст. 145 ЖК РФ). Придание высшему органу управления столь широких полномочий сопровождается введением довольно жестких требований к правомочности общего собрания членов ТСЖ. Из редакции п. 3 ст. 146 ЖК РФ (к сожалению, не очень удачной) вытекает, что правомочность собрания обусловливается одновременным соблюдением двух количественных параметров: 1) присутствие членов товарищества, которым как собственникам помещений принадлежит более 50% голосов от общего числа голосов собственников (данное требование направлено на защиту интересов собственников, не являющихся членами товарищества, однако по рассмотренным причинам оно малопригодно в отношении ТСЖ в коттеджном секторе), и 2) обязательное присутствие более половины членов товарищества.
Жилищное законодательство не включает в круг органов управления единоличный исполнительный орган, вместе с тем предусматривая избрание правлением из своего состава председателя (п. 3 ст. 147 ЖК РФ). По сути, это самостоятельная управленческая единица: именно председатель действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, не требующие обязательного одобрения правлением или общим собранием членов <9> (п. 2 ст. 149 ЖК РФ). Симптоматично, что ЖК РФ допускает терминологический разнобой, употребляя наряду с термином "председатель правления товарищества" термин "председатель товарищества" (п. 3 ст. 147), а также допуская рассмотрение общим собранием жалоб на действия как правления, так и председателя правления (пп. 9 п. 2 ст. 145).
Для обеспечения контроля за финансовой деятельностью организации (внутреннего аудита) в ТСЖ в императивном порядке избирается ревизионная комиссия (ревизор), которая, в частности, обязана не реже чем один раз в год проводить ревизию, а кроме того, представлять общему собранию заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов (ст. 150 ЖК РФ). Формальный анализ п. 2 ст. 147 и п. 1 ст. 150 ЖК РФ позволяет утверждать, что в состав ревизионной комиссии, в отличие от правления, могут войти и лица, не являющиеся членами товарищества.
Законодательные предписания о структуре, компетенции, порядке формирования и деятельности органов ТСЖ в основной своей массе не противоречат сути отношений, складывающихся в товариществе, созданном собственниками немногоквартирных домов, и подлежат применению таким товариществом без каких-либо изъятий.
В силу некоммерческого статуса ТСЖ может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и при условии, что такая деятельность корреспондирует этим целям. ЖК РФ в п. 2 ст. 152 серьезно ограничивает перечень допустимых видов хозяйственной деятельности товарищества, включая в него исключительно:
обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме (заметим, что указание в качестве объекта хозяйственного воздействия только недвижимости является малооправданным, ибо исключает, например, ремонт водонагревателей, иного оборудования и других движимых вещей, тем более что товарищество согласно пп. 4 п. 1 ст. 137 ЖК РФ вправе выполнять работы для собственников помещений и предоставлять им услуги);
строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Нельзя не увидеть, что обозначенная деятельность не учитывает специфики ТСЖ за рамками многоквартирного дома. Поэтому неизбежна некоторая корректировка в уставе перечисленных видов деятельности. Аналогичный вывод можно сделать и применительно к перечню прав и обязанностей, закрепленных в ст. ст. 137, 138 ЖК РФ, которые в основном связаны с общим имуществом многоквартирного дома.
Реорганизация и ликвидация ТСЖ осуществляются по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством. Специальные же положения жилищного законодательства о возможности преобразования товарищества в жилищный или жилищно-строительный кооператив (п. 2 ст. 140 ЖК РФ) не рассчитаны на товарищества в сфере эксплуатации коттеджей <10> (по причине того, что названные потребительские кооперативы предназначены для содержания многоквартирных домов, - см. ст. 110 ЖК РФ). Уязвимо и применение требований п. 2 ст. 141 ЖК РФ вследствие уже отмеченной неопределенности при подсчете общего количества голосов всех собственников и числа голосов собственников, являющихся членами ТСЖ.
Наконец, вопрос о взаимоотношениях собственников, не ставших членами ТСЖ (ибо членство в ТСЖ базируется на исключительно добровольном волеизъявлении), и товариществом в многоквартирном доме урегулирован ЖК РФ следующим образом: поскольку собственник несет бремя содержания общего имущества, он обязан по договору перечислять соответствующие платежи ТСЖ. В нашем случае обязать собственника, не приобретшего членства в товариществе, нести какие-либо расходы, не продиктованные наличием общей долевой собственности на имущество, весьма затруднительно (естественно, речь не идет о ситуации неосновательного обогащения, например при пользовании чужим имуществом). При этом следует помнить, что создавать препятствия лицу, не вошедшему в товарищество, в нормальном осуществлении его прав члены товарищества не могут, любые их решения должны соотноситься со сказанным.

[Denis]

Взял из Вашего текста

- дом находится на балансе ТСЖ, т.е. у собственников;
В чем здесь преимущество? Реально от этого ни тепло, ни холодно. ТСЖ - способ управления., а не владения.

- все собираемые денежные средства аккумулируются на расчетном счете ТСЖ, движение денежных средств контролируется собственниками (избирается Ревизионная комиссия);
Такой же плюс как и минус. Жители дома несут ответственность за неплательщиков. И добросовестные плательщики несут риск потери услуг. Опять же в случае УК или эксплуатирующей организации жителей защищает Закон о защите прав потребителей. А при ТСЖ кому предъявлять претензии? ТСЖ? Т.е. самим себе.

- проведение тендера среди обслуживающих и охранных фирм позволяет обеспечить собственников качественными услугами;
Не зависит от формы управления. Выбор и утверждени обслуживающих и охранных фирм производится общим собранием, а не правлением ТСЖ. Инициативные граждане могут также провести такой тендер. ТСЖ для этого не обязательно

- удобное и быстрое обслуживание собственников за счет того, что диспетчерская служба и весь обслуживающий персонал находятся в доме;
При условии, что ТСЖ имеет собственные службы. Неактуально в Мечте. Всегда можно поставить условие для УК или обслуживающей организации иметь это в поселке

- каждый собственник может влиять на качество и стоимость услуг, участвуя в обсуждении сметы расходов и принятии ее на собрании, быть избранным в Правление или Ревизионную комиссию, вносить предложения по совершенствованию деятельности Товарищества и устранению недостатков в работе Исполнительной дирекции.
Влиять можно и без ТСЖ. Общее собрание не зависит от формы управления. Все остально актуально только для ТСЖ. Нет ТСЖ - нет в этом потребности.

С моей точкизрения ТСЖ имеет два преимущества

1. ТСЖ может зарабатывать деньги. Вопрос - реально этов Мечте?
2. Принятие решения достигается меньшим количеством голосов. ТСЖ - 50% +1 голос об общего количества. Решение - 50% +1 голос от ТСЖ. Т.е. в принципе решение может принимать 25%+1 голос от общего количества. Чем больше народа в ТСЖ, тем разница меньше. В случае Мечты, если в ТСЖ действительно 75% жителей, то решения могут принимать 36%. А учитывая, что сейчас застройщик имеет 35% голосов, то влияние жителей на жизнь поселка очень мало при текущем ТСЖ в Мечте

[ivan_iv]

Но если собственники жилых помещений решат не создавать ТСЖ, они должны избрать другой способ управления жилым домом (ст. 161 ЖК РФ).

Статья 161 говорит, что способ управления должен быть выбран в любом случае. Даже в случае, если было решено создавать ТСЖ, и даже в тех случаях, когда ТСЖ уже создан.

Решить создать ТСЖ и выбрать ТСЖ как способ управления - это согласно закону не одно и то же.

[ivan_iv]

С моей точки зрения ТСЖ имеет два преимущества
...
2. Принятие решения достигается меньшим количеством голосов. ТСЖ - 50% +1 голос об общего количества. Решение - 50% +1 голос от ТСЖ. Т.е. в принципе решение может принимать 25%+1 голос от общего количества. Чем больше народа в ТСЖ, тем разница меньше. В случае Мечты, если в ТСЖ действительно 75% жителей, то решения могут принимать 36%. А учитывая, что сейчас застройщик имеет 35% голосов, то влияние жителей на жизнь поселка очень мало при текущем ТСЖ в Мечте

На мой взгляд это не преимущество, а совсем наоборот.

[Denis]

На мой взгляд это не преимущество, а совсем наоборот.

В целом это преимущество, т.к. решение можно принять меньшим количеством голосов. Масса в 500+ домовладельцев достаточно инертна и ее просто нереально будет собрать. Особенно через пару лет, когда все более менее нормализуется.

Но в текущей ситуации в Мечте это скорее недостаток.

[Denis]

На мой взгляд ТСЖ имеет смысл, если часть работ оно собирается организовавыть само (уборка, сантехник, электрик, садовник), а часть заказывать на стороне напрямую - вывоз мусора, охрана.... Иметь же одну эксплуатирующую организацию на все и еще прослойку в виде ТСЖ смысла нет никакого.

[Александр Киселе...]

В целом это преимущество, т.к. решение можно принять меньшим количеством голосов. Масса в 500+ домовладельцев достаточно инертна и ее просто нереально будет собрать. Особенно через пару лет, когда все более менее нормализуется.
Но в текущей ситуации в Мечте это скорее недостаток.

"Конструктивная точка зрения", вроде бы неплохо, но и нехорошо... Значит мы в золотой середине. Люди в России поднимаются только если очень допекло, так никто ничего менять не будет, тем более если все функционирует. Только по причине того, что в Уставе нет такой-то строчки из ЖК - собирать собрание, убирать ТСЖ, менять УК и прочее делать никто не будет.

[Denis]

"Конструктивная точка зрения", вроде бы неплохо, но и нехорошо... Значит мы в золотой середине. Люди в России поднимаются только если очень допекло, так никто ничего менять не будет, тем более если все функционирует. Только по причине того, что в Уставе нет такой-то строчки из ЖК - собирать собрание, убирать ТСЖ, менять УК и прочее делать никто не будет.

Испортить можно любую хорошую идею. В целом, ТСЖ идея хорошая со своими плюсами и минусами. А вот ее реализация в Мечте, сделаная через.... Дай бог, если это не навредит жителям. Конкретно в Мечте я не вижу ни одного плюса...

[Александр Киселе...]

Испортить можно любую хорошую идею. В целом, ТСЖ идея хорошая со своими плюсами и минусами. А вот ее реализация в Мечте, сделаная через.... Дай бог, если это не навредит жителям. Конкретно в Мечте я не вижу ни одного плюса...

А жаль, значит Ваш "стакан наполовину пуст", у ВВ он "наполовину полон"! Открываю новую тему по результатам Вашего мнения http://forum.tsg-mechta.ru/index.php?showtopic=53

[Владимир Владими...]

Испортить можно любую хорошую идею. В целом, ТСЖ идея хорошая со своими плюсами и минусами. А вот ее реализация в Мечте, сделаная через.... Дай бог, если это не навредит жителям. Конкретно в Мечте я не вижу ни одного плюса...

Я лично могу сравнить ТСЖ с системными администраторами. Хорошего сисадмина в офисе не видно. Лишь иногда о нем вспоминают, когда он проводит некие системные вещи. Ну например обновление антивируса или Офиса. А вот плохого админа видно хорошо. Он постоянно летает по офису и чинит траблы.
У меня в Московском доме ТСЖ с 2003-года (даты сдачи новостройки). Так вот там ТСЖ не видно. А в доме все исправно работает и любые вопросы решаются. Вот это для меня есть плюс. Я даже состава Правления ТСЖ не знаю. И не буду знать до тех пор, пока все работает. Естественно, что на начальном этапе были шероховатости, но в процессе все улеглось. Давно уже есть взнос в фонд развития (4 рубля с кв. метра) и из него делается все благоустройство дома и решаются текущие вопросы. И чисто в доме, и плитку в подъездах положили, и заборчик вокруг с клумбами сделали, и вообще все симпатично. И квартиры в доме стоят дороже, чем в аналогичных домах по соседству, но с бардаком. И все это наше ТСЖ. Хоть и незаметно оно.

[Denis]

Я лично могу сравнить ТСЖ с системными администраторами. Хорошего сисадмина в офисе не видно. Лишь иногда о нем вспоминают, когда он проводит некие системные вещи. Ну например обновление антивируса или Офиса. А вот плохого админа видно хорошо. Он постоянно летает по офису и чинит траблы.
У меня в Московском доме ТСЖ с 2003-года (даты сдачи новостройки). Так вот там ТСЖ не видно. А в доме все исправно работает и любые вопросы решаются. Вот это для меня есть плюс. Я даже состава Правления ТСЖ не знаю. И не буду знать до тех пор, пока все работает. Естественно, что на начальном этапе были шероховатости, но в процессе все улеглось. Давно уже есть взнос в фонд развития (4 рубля с кв. метра) и из него делается все благоустройство дома и решаются текущие вопросы. И чисто в доме, и плитку в подъездах положили, и заборчик вокруг с клумбами сделали, и вообще все симпатично. И квартиры в доме стоят дороже, чем в аналогичных домах по соседству, но с бардаком. И все это наше ТСЖ. Хоть и незаметно оно.

Вы удивитесь, но в нашем доме тоже так, но... без ТСЖ. Напрямую заключен договор с обслуживающей организацией.

Т.е. все что Вы говорите, можно отнести к любому способу управления

[Владимир Владими...]

Вы удивитесь, но в нашем доме тоже так, но... без ТСЖ. Напрямую заключен договор с обслуживающей организацией.

Т.е. все что Вы говорите, можно отнести к любому способу управления

Договор у кого заключен?

[Denis]

Договор у кого заключен?

У каждого собственника напрямую с обслуживающей организацией

[Владимир Владими...]

У каждого собственника напрямую с обслуживающей организацией

Сколько собственников в доме?
Как решают вопросы недовольные услугами?
Как происходит изменение набора и стоимости услуг?
Как появляются и осужаются инициативы по улучшению жизни в доме?
Каким образом реализуются общедомовые проекты за рамками обслуживания?

[Denis]

Сколько собственников в доме?
Как решают вопросы недовольные услугами?
Как происходит изменение набора и стоимости услуг?
Как появляются и осужаются инициативы по улучшению жизни в доме?
Каким образом реализуются общедомовые проекты за рамками обслуживания?

Больше 100
Напрямую с обслуживающей организацией. Когда было серьезные проблемы с качеством - созвали общее собрание, пригласили директора, поговорили. Это было лет 7 назад. С тех пор проблем (тьфу-тьфу) нет. Есь неплательщики, но на остальных жителях дома это не сказывается. Это проблема обслуживающей организации, а не жителей
Стоимость услуг соответствует московским нормам (ivan-iv их где-то здесь приводил). Сейчас кажется 8 руб/м2
Инициативы у нас в доме не осуждаются Было две: забор (скинулось 2/3 дома), гниет до сих пор, консьержка (отдельно платим ежемесячно плюс дотация от города через обслуживающую организацию).

Я думаю, никакого отличия от Вашего дома

[Владимир Владими...]

Больше 100
Напрямую с обслуживающей организацией. Когда было серьезные проблемы с качеством - созвали общее собрание, пригласили директора, поговорили. Это было лет 7 назад. С тех пор проблем (тьфу-тьфу) нет. Есь неплательщики, но на остальных жителях дома это не сказывается. Это проблема обслуживающей организации, а не жителей
Стоимость услуг соответствует московским нормам (ivan-iv их где-то здесь приводил). Сейчас кажется 8 руб/м2
Инициативы у нас в доме не осуждаются Было две: забор (скинулось 2/3 дома), гниет до сих пор, консьержка (отдельно платим ежемесячно плюс дотация от города через обслуживающую организацию).

Я думаю, никакого отличия от Вашего дома

Ну все понятно. В Вашем доме стандартная статика. То есть ничего в принципе давно не меняется. Это, возможно, будет в нашем поселке лет через 5.
Отличия от моего дома есть. Там ТСЖ периодически проводит заочные голосования по проектам развития (например общим решением в доме установили видеонаблюдение у подъездов и внутри на первом этаже) и прочим вопросам. Выглядит элементарно. ТСЖ распечатывает бланки голосования. Консьержки раздают и разносят по квартирам под роспись, а потом собирают. Итоги вывешиваются на стенде. Забор у нас не гниет, а стоит вокруг дома и радует глаз свежей краской. Дом - обычный двухподъездный П-44Т в Бибирево.

[Denis]

Ну все понятно. В Вашем доме стандартная статика. То есть ничего в принципе давно не меняется. Это, возможно, будет в нашем поселке лет через 5.
Отличия от моего дома есть. Там ТСЖ периодически проводит заочные голосования по проектам развития (например общим решением в доме установили видеонаблюдение у подъездов и внутри на первом этаже) и прочим вопросам. Выглядит элементарно. ТСЖ распечатывает бланки голосования. Консьержки раздают и разносят по квартирам под роспись, а потом собирают. Итоги вывешиваются на стенде. Забор у нас не гниет, а стоит вокруг дома и радует глаз свежей краской. Дом - обычный двухподъездный П-44Т в Бибирево.

Т.е. по сути разницы между Вашим домом и моим нет с точки зрения жизни в нем. Опросы у нас тоже проводятся по инициативе жителей. И видео наблюдение у нас есть (правда без записи). Так что все зависит не от формы, а от содержания... Поэтому я не понимаю, почему кто-то решил, что ТСЖ для нас лучше, чем другой способ. Давайте соберемся и сами решим...

[ivan_iv]

Поэтому я не понимаю, почему кто-то решил, что ТСЖ для нас лучше, чем другой способ.

Тут и понимать нечего - застройщик решил, что для него ТСЖ лучше.