Передача участков 3-й очереди в ЗПИФ "Земля-недвижимость", МГД и 1 участок 3-й очереди Опции

[ivan_iv]

Если у кого есть какие-то сомнения или вопросы, ИМХО, лучше не домысливать чего-то, не строить догадки, а просто собраться и приехать к Петру, посмотреть своими глазами документы

Некоторые документы можно и не приезжая к Петру посмотреть. Например проектную декларацию третьей очереди. Она есть на сайте застройщика.
http://www.mechta.su/licence/248/
http://www.mechta.su/docs/project_declaration_2010.PDF

там застройщик говорит две очень важные вещи:

вещь номер раз:

Денежные средства привлекаются на основании договоров участия в долевом строительстве.

и тут же вещь номер два:

В обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору, с момента государственной регистрации договора, у участников долевого строительства (залогодержателей) считается находящимся в залоге право аренды на предоставленный для строительства земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

Так что оказывается, наши с вами договоры инвестирования, согласно проектной декларации, являются с точки зрения застройщика, договорами долевого участия. Которые согласно ФЗ-214 подлежат обязательной государственной регистрации.

Поэтому рекомендую - дабы еще более обезопасить свои инвестиции от рейдерских захватов - обратиться к застройщику с вопросом о гос. регистрации вашего с ним договора инвестирования как договора долевого участия (к слову, любой другой вариант привлечения денег населения в строительство сейчас не предусмотрен (если не рассматривать редковстречающиеся случаи типа ЖСК) и является незаконным, подпадая под большой штраф по каждому случаю факта продажи), сославшись на его же, застройщика, проектную декларацию строительства.

Эта государственная регистрация договора автоматически сделает участок и объект незавершённого строительства объектами залога, а вас - залогодержателем.

Но тех, кто обратится с таким требованием, может ждать неприятный сюрприз - окажется , что то, что написано в проектной декларации, и то, что происходит с соинвесторами - две большие разницы. И утверждая (наверное для подмосковной администрации) следование ФЗ-214, в договорах с нами, соинвесторами, застройщик от применения этого закона о ДДУ будет полностью отказываться.

Лично мне в свое время ответили просто следующее:

Так называемая Проектная декларация таковой не является, поскольку это наше комерческое предложение

Возвращаясь к вопросу о земле - в соседней ветке пишут

е) в течении 2010 года выполнен полный комплекс работ по разделению участка Мечты 220га, получены более 100 свидетельств, переоформлен кредит под 12,5% годовых с залоговым обеспечением на 35га, на которых строительство не ведется, т.е. фактически участки Мечты1 выделены, освобождены от залога и на них получены свидетельства на Застройщика, в целях обеспечения безопасности переданы в ПИФ с гарантийными обязательствами выполнения условий предварительных Договоров купли-продажи земли с Покупателями;

То есть участки от залога освобождены, но застройщик в нарушение договора, якобы в "целях безопасности" (вопрос напрашивается - чьей безопасности? ) передаёт землю не нам, хотя бы с полугодовой задержкой, но в какой-то ЗПИФ. Это кстати без всяких домыслов, без построения догадок, только на основе документов от застройщика.

PS. Еще интересно выглядит объяснения застройщика, почему он не размежевал землю раньше - дескать он, застройщик, подписал кредитный договор, который позволяет кредитору в одностороннем порядке изменять кредитную ставку (и кто же в этом виноват?) , а банк, такой-сякой, взял этим и воспользовался, и еще застройщик отдал в залог все 222 гектара, не выделяя из них участки под 1 очередь и под МГД. Если б он еще объяснил, почему он пошёл на подписание такого кредитного договора, почему отдал ВСЮ землю в залог, и почему в итоге все эти просчёты ложатся на соинвесторов...
Ну

[Гость_Касьяновы_*]

Не буду вступать в полемику с уважаемым господином ivan_iv так речь, мы с Петром вели не о договорах инвестирования, а о договорах предварительной купли-продажи земельных участков.
А то, что выложено на сайте, в свободном доступе, кто хотел, тот и сам мог прочитать, и решить для себя заранее, идти ему на такие условия или нет, ведь сам господин ivan_iv, видимо, решил для себя - идти, раз он здесь и является владельцем таунхауса.
Впрочем, еще раз повторюсь, не собираюсь ни с кем полемизировать - нас объяснения Петра и предоставленные им документы, вполне устроили, как и других присутствующих на этой встрече, но господина ivan_iv на этой встрече не было... Но, какое решение ему принять, каждый должен решить самостоятельно.

[ivan_iv]

Не буду вступать в полемику с уважаемым господином ivan_iv

Я это писал не для полемики, а для полноты информации.

Раз застройщик для бОльшей сохранности земли переводит её в ЗПИФ, то я бы на месте согласившихся с передачей предложил бы в ответ застройщику оформить договора инвестирования в ДДУ и их зарегистировать, что сделает землю находящейся в залоге у инвесторов и ещё сильней её защитит от тех же рейдерских захватов.

Одно другому не мешает - переподписание предварительных договоров не препятствует попросить\потребовать гос. регистрации договоров по домам.
тем более сам застройщик заявляет в декларации, что привлечение денег идёт только по ДДУ.

[Admin-forum]

Уважаемые админы! Внесите пожалуйста в название темы: "и таунхаусов 220га" Спасибо.

Сделано

[vladimir]

Здравствуйте,
Я тоже получил уведомление о необходимости подписания доп соглашения. Я позвонил в Мечту, по указанным телефонам, мне объяснили, что меняется только сторона, все остальные условия остаются прежними, включая цену и сроки. Честно говоря просто физически не могу доехать и узнать все из первых рук, ну или уст ))), но меня ситуация в принципе не смущает. Вариант с оформлением регистрацией ДДУ заманчивый, но им надо заниматься и заниматься очень плотно. Как я понял по действиям застройщика он этим заниматься не будет. Честно говоря я его понимаю, хотя осознаю, что вариант ДДУ для меня предподчительнее. Здесь пожалуй самый сильный аргумент, приведенный ранее в этой ветке: я действительно изначально изучил схему, понял свои риски и пошел на них. Сейчас за 6 ну или 10 месяцев до выделения моего участка и с большой вероятностью оформления объекта в мою собственность я не вижу смысла заниматься оформлением и регистрацией, так как по срокам будет в лучшем случае тоже самое. Вот если по истечении указанных сроков у меня не появятся документы на купленные объекты (земля+таун) ну или не прибавится уверенности пробужденной реальными действиями застройщика, тогда ... план "Б"))))
Документы буду смотреть и скорее всего подписывать на праздниках.

Есть вопрос к тем кто уже подписал доп. Вам показывали документы на каком основании произошла перемена лиц в обязательстве и есть ли на это ссылка в дополнительном соглашении?

[IvanK]

Я это писал не для полемики, а для полноты информации.
Раз застройщик для бОльшей сохранности земли переводит её в ЗПИФ, то я бы на месте согласившихся с передачей предложил бы в ответ застройщику оформить договора инвестирования в ДДУ и их зарегистировать, что сделает землю находящейся в залоге у инвесторов и ещё сильней её защитит от тех же рейдерских захватов.

Насколько я понял из ведущегося здесь диалога, в сложившейся ситуации речь идет и об участках МГД, и об участках под таунами в третьей очереди. Так может уважаемому тезке и попробывать осуществить предлагаемое им же самим. А потом поделиться результатами с соседями. А то очередной призыв и никаких конкретных действий.

[Гость_Касьяновы_*]

Здравствуйте,
Я тоже получил уведомление о необходимости подписания доп соглашения. Я позвонил в Мечту, по указанным телефонам, мне объяснили, что меняется только сторона, все остальные условия остаются прежними, включая цену и сроки. Честно говоря просто физически не могу доехать и узнать все из первых рук, ну или уст ))), но меня ситуация в принципе не смущает. Вариант с оформлением регистрацией ДДУ заманчивый, но им надо заниматься и заниматься очень плотно. Как я понял по действиям застройщика он этим заниматься не будет. Честно говоря я его понимаю, хотя осознаю, что вариант ДДУ для меня предподчительнее. Здесь пожалуй самый сильный аргумент, приведенный ранее в этой ветке: я действительно изначально изучил схему, понял свои риски и пошел на них. Сейчас за 6 ну или 10 месяцев до выделения моего участка и с большой вероятностью оформления объекта в мою собственность я не вижу смысла заниматься оформлением и регистрацией, так как по срокам будет в лучшем случае тоже самое. Вот если по истечении указанных сроков у меня не появятся документы на купленные объекты (земля+таун) ну или не прибавится уверенности пробужденной реальными действиями застройщика, тогда ... план "Б"))))
Документы буду смотреть и скорее всего подписывать на праздниках.

Есть вопрос к тем кто уже подписал доп. Вам показывали документы на каком основании произошла перемена лиц в обязательстве и есть ли на это ссылка в дополнительном соглашении?

Да, показывали. Договор межу ЗПИФ "Земля-недвижимость" и ООО "Мега Мечта" и трехстороннее соглашение можно сначала прочитать и не подписывать -подумать, но мы, все посмотрев, решили подписать сразу.

[АСВ]

Так может уважаемому тезке и попробывать осуществить предлагаемое им же самим. А потом поделиться результатами с соседями. А то очередной призыв и никаких конкретных действий.

IvanK, Вы же понимаете - что многие просто не знают о своих правах и не умеют (или не хотят) за них бороться. Выбор должен быть у каждого, но для этого нужно знать из какого варианта действий и событий что выбирать. А тут человек рассказывает как можно поступить с имеющихся на руках документами и в рамках правового поля (т.е. так как нужно поступить, если хочешь обезапасить себя). Каждый сам для себя решит.

[Гость_nikolay 101195_*]

Т.к. земля (покрайней мере под таунами на 220га) в залоге у банка, то исключать возможность ареста нельзя, ведь мы неможем отследить, насколько исправно застройщик платит по кредиту.

Вчера получил от застройщика копию ситуационного плана и свидетельство на участок под моим тауном (19), а также под таунами 18,20,21 (исходя из плана). Как видно, обременениях неуказано, что земля в залоге, да и банк недал бы согласие на передачу в фонд если бы долг был. Справку из рег палаты пока не заказывал, буду заказывать после нового года. Если у кого есть желание и возможность заказать раньше, предупредите пожалуйста. Да и вообще может кто сталкивался с такими свидетельствами раньше. Я правильно понимаю, что здесь указан управленец а не собственник?

Эскизы прикрепленных изображений

 

Прикрепленные файлы

 Свидетельство_153.doc ( 80 килобайт ) Кол-во скачиваний: 62

 

[ivan_iv]

Справку из рег палаты пока не заказывал, буду заказывать после нового года.

https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/cc_g...:04:0110301:153

[ivan_iv]

Кадастровый номер: 50:04:0110301:153
Статус земельного участка: Временный
Дата постановки на кадастровый учет: 24.02.2010
Категория земель: Земли населенных пунктов
Площадь участка: 15657
Единица измерения (код): Квадратный метр
Кадастровая стоимость: 39678908,82
Дата внесения стоимости: 24.02.2010
Адрес (местоположение): обл. Московская, р-н Дмитровский, с/пос. Габовское, в районе с Озерецкое
Наличие зарегистрированных прав: Зарегистрированы
Дата обновления информации: 01.05.2010

[Admin-forum]

Обсуждение Никифорова и 214ФЗ выделено в отдельную тему

Так что нашу затянувшуюся дискуссию, перешедшую уже во флуд, , считаю, пора прекратить, все-равно каждый останется при своем мнении... на сем

http://forum.tsg-mechta.ru/index.php?showtopic=954

[ivan_iv]

Изменения законодательства с 2011 года

Федеральный закон от 27.11.2010 N308-ФЗ «О внесении изменений в главы 30 и 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» вводит норму, предусматривающую, что имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (ПИФ), подлежит обложению налогом на имущество и земельным налогом. Уплату налогов будет осуществлять управляющая компания за счет имущества, составляющего этот ПИФ. Ранее имущество, переданное в ПИФ, не облагалось перечисленными налогами

[Attache]

Ну и зачем тогда передавать в ПИФ, чтоб налоги платить?

[Гость_Касьяновы_*]

Ну и зачем тогда передавать в ПИФ, чтоб налоги платить?

Земля передана в ПИФ в июне 2010 года, а закон принят в конце ноября (кто, мог знать в июне, какой очередной "подарочек" в части повышения налогов нам "преподнесут" законодатели?)
Кстати, с 2011 года внесены изменения в земельный налог. касающиеся физ лиц:

Изменения по земельному налогу с 2011 года

Земельный налог взимается в соответствии с главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации (далее Кодекс). Плательщиками являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Также налогоплательщиками земельного налога являются индивидуальные предприниматели по земельным участкам, которые используются ими как в предпринимательской деятельности, так и в личных целях и предоставлены на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.
Статья 391 Кодекса устанавливает порядок определения налоговой базы по земельному налогу. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. При этом налоговая база определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которых налогоплательщиком признаются разные лица либо установлены различные налоговые ставки.
Налоговая база по участкам, принадлежащим гражданам, определяется налоговыми органами путем направления им налоговых уведомлений. Граждане, являющиеся индивидуальными предпринимателями, самостоятельно определяют налоговую базу в отношении участков, используемых (предназначенных для использования) ими в предпринимательской деятельности.
В отношении физических лиц обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления. Налоговый орган не позднее 30 дней до наступления срока платежа, установленного нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, направляет налогоплательщику налоговое уведомление. В налоговом уведомлении указывается налоговая база, размеры суммы налога и авансовых платежей, сроки уплаты налога.
С 2011 года физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, не будут уплачивать авансовые платежи по земельному налогу (Закон 229-ФЗ от 27.07.2010).
Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.
Налогоплательщики - организации или физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, в отношении земельных участков, принадлежащих им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования и используемых (предназначенных для использования) в предпринимательской деятельности, по истечении налогового периода представляют в налоговый орган по месту нахождения земельного участка, налоговую декларацию по налогу.
С 2011 года авансовые расчеты организациями и физическими лицами, являющимися индивидуальными предпринимателями не представляются. В тоже время, муниципальными образованиями определены сроки уплаты авансовых платежей и они должны быть осуществлены налогоплательщиками в установленные сроки.
В соответствии с Кодексом налоговая база уменьшается на не облагаемую налогом сумму в размере 10 000 рублей на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении следующих категорий налогоплательщиков:
1) Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации, полных кавалеров ордена Славы;
2) инвалидов, имеющих III степень ограничения способности к трудовой деятельности, а также лиц, которые имеют I и II группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 года без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности;
3) инвалидов с детства;
4) ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, а также ветеранов и инвалидов боевых действий;
5) физических лиц, имеющих право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" (в редакции Закона Российской Федерации от 18 июня 1992 года N 3061-1), в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998 года N 175-ФЗ "О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча" и в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 года N 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне";
6) физических лиц, принимавших в составе подразделений особого риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
7) физических лиц, получивших или перенесших лучевую болезнь или ставших инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику.
6. Уменьшение налоговой базы на не облагаемую налогом сумму, производится на основании документов, подтверждающих право на уменьшение налоговой базы, представляемых налогоплательщиком в налоговый орган по месту нахождения земельного участка.
Порядок и сроки представления налогоплательщиками документов, подтверждающих право на уменьшение налоговой базы, устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.
С 2011 года срок представления документов, подтверждающих право на вычет по земельному налогу, не может быть установлен позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Отдел новостей ИА "Клерк.Ру".

[Гость_nikolay 101195_*]

Вчера получил от застройщика копию ситуационного плана и свидетельство на участок под моим тауном (19), а также под таунами 18,20,21 (исходя из плана). Как видно, обременениях неуказано, что земля в залоге, да и банк недал бы согласие на передачу в фонд если бы долг был. Справку из рег палаты пока не заказывал, буду заказывать после нового года. Если у кого есть желание и возможность заказать раньше, предупредите пожалуйста. Да и вообще может кто сталкивался с такими свидетельствами раньше. Я правильно понимаю, что здесь указан управленец а не собственник?

Как и обещал, выкладываю выписку из ЕГРП

Эскизы прикрепленных изображений

 

[АСВ]

Форумчане, не подскажите - есть новости по земле?

[Attache]

Форумчане, не подскажите - есть новости по земле?

ИМХО. Думаю что новости будут когда сойдет снег и сделают межевание.

[ivan_iv]

Форумчане, не подскажите - есть новости по земле?

из интервью руководителя Департамента продаж (16 февраля 2011 г)

В ближайшее время мы проведем межевание объектов второй очереди строительства (9 Га) и всех объектов третьей очередей строительства (220 Га), получим свидетельства на земельные участки

[Полина]

Добрый день, всем настоящим и будущим жителям Мечты!
Очень понравился ваш поселок и загорелись идеей купить там таунхаус (1-й участок 3-й очереди). Конечно же прельщает и тот факт, что дома введены в эксплуатацию, но смущает вопрос земли. Точнее возникшая конструкция с ЗПИФом. Я так понимаю, что предварительные договоры купли-продажи земли, заключенные ранее, были переоформлены с застройщика на ЗПИФ, а нам уже придется заключать напрямую с ЗПИФом, ну точнее с управляющей компанией.
Поскольку при переоформлении договора вы наверняка смотрели документы, может быть вы проясните существующую теперь юридическую схему с землей?
Как я понимаю ситуацию, был застройщик (ну или два, в документах фигурируют и Мега-мечта и ВекГрад), у застройщика была в собственности земля, на которой он строит дома... Часть домов построена, часть продолжает строиться, и застройщик передает свой земельный участок в ЗПИФ.
Собственно я не спрашиваю зачем и почему, и не трогаю вопрос их экономической целесообразности, меня интересует вопрос - что сейчас...
Какие права сейчас имеет застройщик на данный земельный участок? Каким образом это оформлено Очень уж хочется, чтобы строительство было продолжено и в жизни было все то, что есть в проектной декларации...
Есть ли согласие спецдепозитария на заключение предварительных договоров купли-продажи земли? Согласно Правилам доверительного управления ЗПИФ "Земля-Недвижимость" сделки по распоряжению имуществом ЗПИФ могут осуществляться только с предварительного согласия спецдепозитария, коим, согласно изменениям и дополнениям № 2 к Правилам, является ООО "Объединенный специализированный депозитарий". Так вот совсем не хочется, чтобы по мотивам отсутствия согласия спецдепа на распоряжение участком договор был признан недействительным и нам бы предложили потом выкупить землю по рыночной цене...

Пожалуйста, помогите разобраться и решиться! Очень хочется стать вашими соседями!